거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 특수관계자 아닌 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이나, 임대실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 당해 토지의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하는 것임.
전 문
[회신]
거주자가 그와 특수관계있는 자에게 자기 소유 토지를 무상으로 제공하는 때에는 당해 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법 제41조의 규정에 의한 부당행위계산을 적용하여 당해 연도의 소득금액을 계산하는 것입니다.
거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이나, 임대실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 당해 토지의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하는 것입니다.
또한, 부동산 임대차계약에 의하지 아니하고 부당행위계산에 의한 임대료 산정방법에 의하여 계산하여 실제 지급사실없는 경우에는 당해 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다.
1. 질의내용
1) 父(부)의 토지위에 子(자)의 명의로 건축물을 신축(1990년도)하여 子(자)의 명의로 부동산임대업으로 사업자등록을하여 자가 부에게 토지사용에 대한 대가를 지급하지 아니하고 건물임대수입 전액을 자의 소득으로 신고하는 경우 토지무상사용에 대한 소득세 과세여부?
과세가 되는 경우에 토지소유자와 지상건물의 소유자가 다르고 특수관계만 성립되면 전국에 있는 모든 부동산이 부당행위계산이 되는지 여부?
2) 부당행위계산 대상이 되는 적정임대료 계산에 있어서 임대실례가액의 채택기준, 임대실례가액이 없는 경우의 산정방법(예시), 적정임대료 산정에 있어 토지 및 건물의 임대금액을 부각가치세법시행령 제49조의2 및 같은법시행규칙 제15조제2항의 규정을 준용할 수 있는지 여부?
3) 부당행위 계산에 따라 산정된 적정 토지임대료가 자가 제3자에게 건물을 임대하여 얻은 실제소득금액(수입액-지출경비)보다 높게 책정되었거나, 또는 사회통념상 과다하게 책정되었을 경우 계산방법에 합리성이 있는지 여부?
4) 토지분에 대한 임대료가 계산될 경우 자가 신고한 전체 임대수입에서 토지분임대료가 필요경비로 공제되는지 여부?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 국세청 소득 46011-2885(1994.10.18)
소득세법시행령 제111조
(→§ 98)에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정하는 것으로, 거주자가 그와 특수관계있는 자에게 자기 소유의 토지를 무상으로 제공하는 때에는 당해 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이
소득세법 제55조
(→§ 41)에 의한 부당행위계산 규정을 적용하여 당해 연도의 소득금액을 계산하는 것임.
○ 국세청 소득 22601-1978(1988.7.14)
1. 특수관계 있는 자와의 토지를 무상으로 사용함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에는
소득세법 제55조
(→§ 41)의 규정에 의하여 정부가 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산하는 것으로서,
2. 부동산 임대차계약에 의하지 아니하고 부당행위계산에 의한 임대료 산정방법에 의하여 실제 지급사실없이 필요경비 계상한 것은 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
○ 국세청 소득 46011-4167(1995.11.14)
거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자 간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이나, 임대실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 당해 토지의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하는 것임.