경매 등에 의하여 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득의 과세방법

자기의 토지위에 오피스텔 등 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축 중인 건물과 토지를 경매 등에 의하여 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당하는 것임.

[회신] 자기의 토지위에 오피스텔 등 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 경매 등에 의하여 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제19조제1항제12호의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며 이때, 총수입금액의 수입시기는 같은법시행령 제48조제11호의 규정에 의하여 부동산의 매매대금을 청산한 날ㆍ등기 또는 등록일ㆍ사실상의 사용수익일 중 빠른날로 하는 것입니다. 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 기본통칙 39-21제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이고, 공동사업에 현물출자한 경우에는 현물출자 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 3인의 공동사업자가 오피스텔을 신축ㆍ분양할 목적으로 공사하던 중 자금부족으로 건물의 80% 완성상황에서 토지 및 건물이 경락되었고 경락으로 매수한 자가 건축허가명의를 변경하여 공사를 재개한 경우 공동사업장의 소득구분(사업 또는 양도소득)과 수입금액의 귀속시기 및 토지의 취득가액 계산은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~11. (생략) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13.~16. (생략) ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 ″대통령령이 정하는 부동산매매업″이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 ″상품 등″이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인도한 날 2.~10의 2. (생략) 11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. ○ 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 (98.12.31. 개정) ②~⑤ (생략) ○ 소득세법기본통칙 39-21【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산】 영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. (97.4.8. 개정) 1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액 2.~3. (생략) 나. 관련예규 ○ 소득46011-131, 99.10.4 토지의 소유자가 단순히 토지를 양도한 경우에는 소득세법 제88조 에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며 토지를 현물출자하여 건축업자와 공동으로 건물을 신축ㆍ분양한 경우에는 같은법 제43조제3항의 규정에 의하여 지분 또는 손익배분의 비율에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액에 대하여 종합소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 단순히 토지를 양도한 것이지 또는 토지를 현물출자하여 부동산매매업(건물신축판매업)을 영위한 것인지 여부는 토지 매매계약의 내용, 건물신축 내용 및 신축건물의 분양내용 등을 종합하여 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-142, 99.10.4 구입한 다가구주택을 건축법 제14조 의 규정에 의하여 다세대주택으로 용도변경하고 세대별로 구분등기한 후 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우, 먼저 양도하는 주택(8세대)에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것이며, 부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하되, 층별 용도별로 금액을 달리하여 분양하는 세대별 주택의 분양원가는 면적비율에 따라 안분계산할 수 있는 것임. ○ 소득46011-233, 99.10.25 신축으로 취득한 단독주택을 건축법 제14조 의 규정에 의하여 다세대주택으로 용도변경하고 세대별로 사업목적없이 단순히 양도하는 경우, 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것임. ○ 소득46011-1386, 97.5.20 거주자가 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 기본통칙 39-21제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임. ○ 재경원 소득46073-206, 97.12.31 주택신축판매업이나 부동산매매업을 영위하는 사업자가 건물을 신축하여 판매하는 경우로서 토지의 취득가액을 알 수 없는 때에는 소득세법 제80조 및 같은법시행령 제143조제1항에 의하여 추계결정사유에 해당하게 되는 것임. 다만, 상속 증여 등의 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세상당액을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 소득46011-289, 99.11.2 재건축조합이 아파트 및 상가를 재건축하여 일반분양하는 부분에 대한 건설업(부동산매매업)의 소득금액을 계산함에 있어서 토지의 취득가액은 조합원이 현물출자한 당시의 토지가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-1238, 97.5.2 자기의 토지위에 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따라 사업소득에 해당하는 것임.