주택임대사업을 하다가 양도하는 경우 소득세 면제 여부

주택을 신축하여 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.

[회신] 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 - 다세대연립주택 건설업자로서 신축한 연립주택을 분양하였을 경우 종합소득세를 납부하고 있으나, 미분양된 연립주택을 정부에서 장려하는 주택임대사업으로 전환하여 임대사업을 하다가 5년 후에 판매하면 종합소득세가 면제되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법기본통칙 19-5 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 보며, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것임 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다 제1호 : 1986.1.1부터 2000.12.31까지의 기간에 신축된 주택 제2호 : 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 주택 ○ 조세특례제한법시행령 제97조 ① 조세특례제한법 제97조 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 내국인 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다 제1호 : 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인 제2호 : 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인 나. 유사사례 ○ 재일 46014-43, ’98.1.21 조세감면규제법 제67조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면규정은 분양목적으로 신축한 국민주택(건물연면적의 2배이내 부수토지 포함)을 5호이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 신고하고 당해 임대주택을 5년이상 임대하고 양도하는 경우에 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 임대사업자 또는 5호 이상을 1인에게 임대한 주택은 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것임 ○ 소득 46011-229, ’98.1.31 거주자가 사업상 목적으로 1동의 다가구주택을 신축하여 판매하거나 신축한 다가구주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지는 신축목적ㆍ임대상황 등에 의하여 사실판단할 사항임. 또한, 조세감면규제법 제67조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면은 분양목적으로 신축한 국민주택(건물연면적의 2배이내의 부수토지를 포함)을 5호이상 임대하면서, 당해 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 그 임대에 관한 사항을 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 신고하고 당해 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 임대사업자 또는 5호 이상을 1인에게 임대한 주택은 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것임