임대용부동산의 건설비 상당액 산정방법

임대보증금에 대한 간주임대료를 계산함에 있어서 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 때의 건설비 상당액은 기준시가에 의하여 계산하는 것임.

[회신] 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에 소득세법시행령 제53조의 규정에 의하여 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산함에 있어서 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 때의 건설비 상당액은 같은조제3항의 규정에 의하여 같은법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 상가건물과 토지를 포괄취득한 경우 총수입금액에 산입하는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산에 있어서 토지가액을 제외한 임대용부동산의 건설비 상당액을 어떻게 산정하여야 하는지? 2, 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 ˝대통령령이 정하는 주택˝이라 함은 제38조 제1항 제6호의 규정에 의한 사택(당해 사택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 내의 토지를 포함한다)을 말한다. (99.12.31. 개정; 대통령령 제16664호 부칙 제1조 2001.1.1. 시행) ② 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (98.4.1. 직제개정) 총수입금액에 산입할 금액 = {당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수} × 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 ˝정기예금이자율˝이라 한다) - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (96.12.31. 개정) 총수입금액에 산입할 금액 = {당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 취득당시의 법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산한 임대용부동산의 건설비상당액의 적수} × 1/365 × 정기예금이자율 ④ 제2항 및 제3항에서 ˝임대용 부동산의 건설비 상당액″이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (96.12.31. 개정) 1. 지하도를 건설하여 국유재산법 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 지하도 건설비상당액 (98.4.1. 직제개정) 2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다) (98.4.1. 직제개정) ⑤~⑧ (생략) ○ 소득세법시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】 ① 영 제53조 제2항 산식에서 ″재정경제부령이 정하는 이자율″이라 함은 과세기간 종료일 현재 은행법에 의하여 인가를 받은 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말한다. (98.8.11. 직제개정) ② 영 제53조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (95.5.3. 개정) 1. 영 제53조 제4항 제1호의 경우 임대면적 지하도의 건설비 × ─────── 임대가능면적 2. 영 제53조 제4항 제2호의 경우 임대면적 임대용부동산의 매입ㆍ건설비 × ───────── 건축물의 연면적 ③ 1990년 12월 31일 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 제2항의 규정에 불구하고 당해 부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (99.5.7. 개정) 1. 1990년12월31일 현재의 임대보증금/1990년 12월 31일 현재 보증금을 받고 임대한 면적×임대보증금을 받고 임대한 면적 2. 1990년 12월 31일 현재 임대용부동산의 법 제99조의 규정에 의한 기준시가/임대용건축물의 연면적×임대보증금을 받고 임대한 면적 ④ 영 제53조 제6항 제2호에서 ″전대부분이 당해 부동산 중 차지하는 비율″이라 함은 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에 대하여 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 차지하는 비율을 말한다. 다만, 사업시설을 포함하는 경우에는 그 가액의 비율에 의하여 계산한다. (95.5.3. 개정) ○ 소득세법기본통칙 39-21 【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산】 영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. (97.4.8. 개정) 1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세상당액을 가산한 금액 2. 차량ㆍ건설기계ㆍ건물의 특수부대설비(구축물을 포함)ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ광업권ㆍ어업권 또는 임목의 경우 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세상당액을 가산한 금액 3. 제1호 및 제2호 외의 기타자산의 경우 취득가액=평가하고자 하는 날 현재의 재취득가액 당초 취득일이 속하는 달의 생산자물가지수 ×───────────────────────── 평가하고자 하는 날이 속하는 달의 생산자물가지수 나. 관련예규 ○ 소득46011-3239, 97.12.11 소득세법시행령 제53조제4항 의 규정에 의한 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외)은 같은법시행규칙 제23조제2항각호의 산식에 의하여 계산된 금액으로 하되 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 하는 것이며 사업자가 토지ㆍ건물을 포괄취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 각 자산별 취득가액은 총취득가액을 취득 당시의 정상가액으로 안분계산하는 것이나, 정상가액을 알 수 없는 때에는 취득당시의 기준시가로 안분계산 함. ○ 소득46011-16, 97.1.7 거주자가 아파트를 임대하고 받은 전세보증금에 대한 총수입금액을 계산함에 있어 소득세법시행규칙 제23조제2항 및 제3항의 건설비 상당액 계산시 당해 임대용아파트의 취득에 소요된 금액이 토지가액과 건물가액으로 구분되지 아니한 경우에는 같은법 제99조의 규정에 의한 기준시가로 안분계산하는 것이며 이때, 같은법 제99조제1항제1호다목의 규정에 의하여 국세청장이 기준시가를 일괄고시한 아파트에 대한 같은법시행규칙 제23조제3항제2호의 기준시가는 아래와 같이 안분계산하는 것임. 임대용아파트의 기준시가×건물과세시가표준액/(토지개별공시지가+건물과세시가표준액)