과점주주 개인소유 건물을 법인에게 임대하는 경우의 적정임대료 계산방법

거주자가 특수관계자에게 부동산임대용역을 무상 또는 저가로 제공하는 경우 적정임대료의 계산은 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계없는 불특정다수인 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격에 의하는 것이나, 그 가격이 없는 때에는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산하는 것임.

[회신] 거주자가 특수관계있는 자에게 부동산임대용역을 무상 또는 저가로 제공하는 경우 적정임대료의 계산은 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격이 없는 때에는 법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 - 법인의 과점주주인 개인이 당해 법인에 개인소유 건물(부수토지 포함)을 임대하고 임대보증금을 수수하는 경우 부당행위 계산에 해당하지 아니하는 적정임대료의 계산시 유사 건물의 임대료가 다음과 같은 경우 임대보증금을 임대료로 환산하는 방법은? 갑설) 임차보증금을 월 2%(연 24%)의 이자율로 환산한다. 을설) 임차보증금을 소득세법시행규칙 제23조제1항 의 이자율 (국세청 고시 : 현재 9%)로 환산한다. | 구 분 | 임 차 보 증 금 | 연간 임대료 | | 조사대상 건물 | 1 억원 | - | | 비교대상 건물 | 5천만원 | 12백만원 | 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (95. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (95. 12. 29 신설) ○ 소득세법 기본통칙 41-6【조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되지 아니하는 경우의 예시】 다음 각호의 1에 해당하는 것은 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 1. 사업상 업무를 수행하기 위하여 초청된 외국인에게 사택 등을 무상으로 제공한 때 2. 특수관계 있는 자의 채무에 대한 보증을 한 때(보증으로 인하여 손실이 발생한 경우를 제외한다) 3. 정부의 지시에 의하여 특수관계 있는 자에게 통상판매가격보다 낮은 가격으로 판매한 때 4. 특수관계 있는 자간의 보증금 또는 선수금 등을 수수한 경우에 그 수수행위가 통상 상관례의 범위를 벗어나지 아니할 때 5. 종업원에게 포상으로 지급하는 금품의 가격이 당해 종업원의 근속기간, 공적내용, 월급여액 등에 비추어 사회통념상 타당하다고 인정되는 때 6. 종업원에게 자기의 제품이나 상품 등을 할인판매하는 경우로서 다음에 해당하는 때 가. 할인판매가액이 당해 거주자의 취득가액 이상이며 통상 일반소비자에게 판매하는 가액에 비하여 현저하게 낮은 가액이 아닌 것 나. 할인판매를 하는 제품 등의 수량은 종업원이 통상 자기의 가사를 위하여 소비하는 것이라고 인정되는 정도의 것 7. 대리점으로부터 판매대리와 관련하여 보증금을 받고, 당해 보증금에 대한 이자를 적정이자율을 초과하지 아니하는 범위내에서 지급하는 때 8. 특수관계 있는 자간의 거래에서 발생한 외상매출금 등의 회수가 지연된 경우에도 사회통념 및 상관례에 비추어 부당함이 없다고 인정되는 때 9. 종업원이 부당유용한 공금을 종업원의 보증인등으로부터 회수하는 때. 다만, 통칙 27-8외에 동 공금을 회수할 수 없는 경우에는 그 종업원의 근로소득으로 처리한다. 10. 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 감정회사가 행한 일반거래를 위한 부동산의 시가감정가액으로 적정거래한 때 ○ 소득세법시행령 부 칙 (1998. 12. 31, 대통령령 제15969호) 제1조【시행일】이 영은 1999년 1월 1일부터 시행한다. 제2조【일반적 적용례】이 영은 이 영 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 다만, 제27조(분할에 관한 부분에 한한다)ㆍ제27조의 2(분할에 관한 부분에 한한다)ㆍ제38조 제1항 제12호 마목ㆍ제105조 제2항ㆍ제110조의 2 및 제112조 제4항의 개정규정은 이 영 시행일이 속하는 과세기간분부터 적용하고, 제48조ㆍ제51조 제3항 및 제5항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 상품 등을 인도하거나 용역을 제공하는 분부터 적용하며, 제98조의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 거래하는 분부터 적용하고, 제144조 제1항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 결정 또는 경정하는 분부터 적용하며, 제148조 제4항 및 제5항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 수시부과를 신청하는 분부터 적용한다. ○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. ○ 통칙 41-3【부당행위계산시의 친족의 범위】 영 제98조 제1항 제1호 내지 제3호에 규정한 친족의 범위는 국세기본법시행령 제20조 제1호 내지 제8호에 규정하는 친족의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족 4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30이상을 출자하고 있는 법인 ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 사업가가 주택 종업원에게 주택건설촉진법에 의한 국민주택 규모의 주택(그 주택에 부수된 토지를 포함한다)의 취득ㆍ임차에 소요된 자금(재정경제부령이 정하는 금액을 한도로 한다)을 대부하는 경우를 제외한다. (98. 4. 1 직제개정) 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (98. 12. 31 단서삭제) 3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율등으로 차용하거나 제공받는 때 4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때 5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (98. 12. 31 신설) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (98. 12. 31 신설) ○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】 ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (98. 12. 31 개정) 1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우 (98. 12. 31 개정) 2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우 (98. 12. 31 개정) 3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우 (98. 12. 31 개정) 4. 불량자산을 차환하거나 불량채권을 양수한 경우 (98. 12. 31 개정) 5. 출연금을 대신 부담한 경우 (98. 12. 31 개정) 6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다. (98. 12. 31 개정) 7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우 (98. 12. 31 개정) 8. 다음 각목의 1에 해당하는 자본거래로 인하여 주주 등인 법인이 특수관계자인 다른 주주 등에게 이익을 분여한 경우 (98. 12. 31 개정) 가. 특수관계자인 법인간의 합병(분할합병을 포함한다)에 있어서 주식 등을 시가보다 높거나 낮게 평가하여 불공정한 비율로 합병한 경우 (98. 12. 31 개정) 나. 법인의 증자에 있어서 신주를 배정받을 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 포기(그 포기한 신주가 증권거래법 제2조 제3항 의 규정에 의한 모집방법으로 배정되는 경우를 제외한다)하거나 신주를 시가보다 높은 가액으로 인수하는 경우 (98. 12. 31 개정) 다. 법인의 감자에 있어서 주주 등의 소유주식 등의 비율에 의하지 아니하고 일부 주주 등의 주식 등을 소각하는 경우 (98. 12. 31 개정) 9. 기타 제1호 내지 제8호에 준하는 행위 또는 계산 및 그 외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우 (98. 12. 31 개정) ② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계자간의 거래(특수관계자외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목 및 법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다. (98. 12. 31 개정) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (98. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (98. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (98. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (98. 12. 31 개정) ③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 “당좌대월이자율”이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다. (98. 12. 31 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (98. 12. 31 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액 (98. 12. 31 개정) 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (98. 12. 31 개정) 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금ㆍ수선비 등 그 자산을 유지ㆍ관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 (98. 12. 31 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (98. 12. 31 개정) ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (98. 12. 31 개정) ⑥ 제88조 제1항 제8호의 규정에 의하여 특수관계자에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 상속세 및 증여세법시행령 제28조 제3항 내지 제7항ㆍ동시행령 제29조 제2항 내지 제4항 및 동시행령 제31조의 4 제1항ㆍ제3항의 규정을 준용한다. 이 경우 “대주주”ㆍ“지배주주 등” 및 “특수관계에 있는 자”는 이 영에 의한 “특수관계자”로 보고, “이익” 및 “대통령령이 정하는 이익”은 “특수관계자에게 분여한 이익”으로 보되, 그 이익 중 “1억원 이상”은 이를 적용하지 아니한다. (98. 12. 31 개정)