재건축조합의 세무처리에 있어서 총수입금액의 계산방법

재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임.

[회신] 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 이때 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날)의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것입니다. 재건축조합의 사업개시일은 당해 주택조합의 설립인가일 및 출자한 토지의 등기접수일과 공사시공일 중 빠른 날로 하는 것이며 사업개시일 전에 발생한 수입이자 등은 개업기간 중의 개업비와 상계처리할 수 없는 것입니다. 1. 질의내용 재건축조합의 세무처리에 있어서 ①총수입금액의 계산방법은? ②개업일로 보는 시점과 개업비의 계상에 있어서 수입이자의 처리요령은? ③필요경비에 산입하는 토지가액의 산정방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. (94.12.22. 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비 는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가 액과 그 부대비용으로 한다. (98.12.31. 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당 해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액 을 그 장부가액으로 한다. ○ 소득세법 제39조 자산의 취득가액 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 함 ○ 소득세법시행령 제89조 자산의 취득가액을 다음과 같이 규정하고 있음 ① 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ② 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 ③ 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 ○ 소득세법시행령 96조 【이연자산의 평가】 ① 법 제39조의 규정을 적용함에 있어서의 이연자산은 다음 각호의 금액으로서 당해 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 부담액으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 개업비 그 사업을 개시하기까지 개업준비를 위하여 지출한 비용 ○ 소득세법기본통칙 39-33【개업비의 범위】 제조업을 영위하는 자가 제조시설을 완료하였으나 제조에 착수하지 아니한 경우에는 사실상 개업일까지 지출하는 관리비용 등은 이를 개업준비를 위한 비용으로 보아 개업비로 처리할 수 있다. (97.4.8. 개정) ○ 법인세법시행령 제77조 【이연자산의 평가】 ① 제73조 제4호의 규정에 의한 이연자산은 다음 각호의 금액으로서 당해 법인에 귀속되었거나 귀속될 부담액으로 한다. (98.12.31. 개정) 1. 창업비: 상법 제290조 제4호 의 규정에 의한 지출과 설립등기를 위하여 지출한 세액 및 등기수수료 2. 개업비: 창업비 외에 회사설립 후 영업개시일까지 개업준비를 위하여 지출한 비용 ② 제1항의 규정에 의한 이연자산의 가액은 다음 각호의 방법에 의하여 각 사업연도의 손금에 이를 산입한다. 다만, 창업비ㆍ개업비 및 연구개발비의 경우 법인이 제1호 내지 제3호에 규정된 기간의 범위 내에서 손금산입기간을 정하여 법인세 과세표준신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고한 경우에는 그 신고한 기간 동안 균등액을 각 사업연도의 손금에 산입할 수 있다. (99.12.31. 단서신설) 1. 창업비: 법인설립일이 속하는 사업연도개시일부터 5년 이내에 종료하는 매 사업연도에 균등액을 손금에 산입하는 방법 2. 개업비: 개업일이 속하는 사업연도개시일부터 3년 이내에 종료하는 매 사업연도에 균등액을 손금에 산입하는 방법 ○ 법인세법기본통칙 2-11-36…17【개업비의 범위】 ① 제조업을 영위하는 자가 제조시설의 설치에 착수한 경우에는 영업을 개시한 것으로 본다. (97.4.1. 개정) ② 영업개시일 이전에 발생된 수입이자 등은 개업기간중의 개업비와 상계처리할 수 없으며, 동 개업비는 영업개시일이 속하는 사업연도의 이전 사업연도까지는 상각할 수 없다. (85.1.1. 신설) ○ 부가가치세법시행규칙 제3조 【개업일의 기준】 부가가치세법(이하 ″법″이라 한다) 제5조 제1항에 규정하는 사업개시일은 다음 각호의 규정에 의한다. 1. 제조업에 있어서는 제조장별로 재화의 제조를 개시하는 날 2. 광업에 있어서는 사업장별로 광물의 채취ㆍ채광을 개시하는 날 3. 기타의 사업에 있어서는 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날 나. 유사사례 ○ 소득 46011-76, ’99.9.27ㆍ46011-340, 99.11.12 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임. ○ 재경원 재산 46014-328, ’96.10.8 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임 ○ 대법 89누 7238, 90.2.23, 대법 85누 167, ’85.6.25 공동사업에 출자한 토지는 공동사업에 출자할 당시의 가액을 공동사업의 소득에 대한 필요경비에 산입함. ○ 심사 소득 98-730, ’99.4.9 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며 그 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계상함. ○ 소득46011-81, 99.9.28 재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 각 조합원들이 조합에 출자할 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-342, 99.11.12 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-188, 2000.2.9 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이고 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것임. ○ 소득46011-1778, 96.6.20 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것이고 이때 일반분양하는 아파트에 대하여는 건설업(주택신축판매업)으로, 상가등에 대하여는 부동산매매업(상가면적이 일반분양하는 잔여세대 아파트 면적의 100분의10 이하인 경우에는 건설업)으로 소득세를 과세하는 것임. ○ 소득46011-3433, 94.12.16 사업개시일이라 함은 사업자가 사업상ㆍ직업상 일정한 경제활동을 새로이 시작하는 날을 말하는 것으로 건설업에 있어서는 부가가치세법시행규칙 제3조 의 규정에 의하여 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날이 되는 것임. ○ 법인46012-2333, 96.8.22 부동산매매업은 매매용부동산을 최초로 매입한 날이 영업개시일임. ○ 법인22601-221, 85.1.23 주택건설업 또는 건설법인의 영업개시일은 공사시공일임.