재건축조합 설립인가시 사업성유무에 불구하고 사업자등록을 하여야 하는지 여부

재건축조합이 상가 등을 신축하여 분양하는 경우에는, 그 대표자 명의로 사업자등록을 하여야 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 재건축조합이 상가 등을 신축하여 분양하는 경우에는 그 대표자 명의로 사업자등록을 신청하는 것이며, 당해 조합이 신축한 아파트를 조합원이 각 1세대를 취득하고, 잔여세대 및 상가를 분양하는 경우에 조합원이 취득하는 1주택의 가액은 재건축조합의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다. 또한, 당해 조합이 대표자는 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 조합규약 등에 명문으로 정하여져 있지 아니한 경우에도 사실상 이익이 분배된 경우에는 실질과세 원칙에 의거 공동사업자인 조합원에게 소득세가 부과되는 것입니다. 1. 질의요지 - ○○구 ○○동 소재 ○○연립 재건축조합은 ’94.10.10 관할구청장으로부터 재건축조합 설립인가를 받아 조합원 아파트 50세대( 32평형 34세대, 44평형 14세대)와 일반분양분 76세대 및 상가를 건립하여 사용승인을 받았음 동 재건축조합 조합장이 소득세 신고를 하여야 하므로 각 조합원에게 철거된 연립주택 가격계산서와 인감증명서를 제출 요구함 1) 재건축조합의 설립인가가 되면 사업성유무에 불구하고 사업자등록을 하여야 하는지? 2) 재건축조합을 공동사업자로 보는 경우 조합장(대표자) 1인의 신고로만 이루어지며 다른 공동사업자의 연명날인은 필요없는지? 3) 재건축조합의 소득세과세시 조합원소유 아파트도 과세대상인지? 4) 조합원은 연립주택 대지를 시공사에 제공하면서 아파트건립후 조합원의 각 건물지분의 125%는 무상제공하고 나머지는 유상지분으로 단가를 결정하여 유상지분 금액과 납부시기 및 조합원 아파트를 추첨결정한 후 아파트건축을 시공하였으며, 조합원은 시공회사에게 승인된 설계도에 의한 아파트 건립만 요망하였을 뿐이며, 일반분양아파트 및 상가 등의 건축물은 시공회사의 권리가 되므로 그에 대한 손익 및 사업성 등은 시공회사의 문제이며 조합원과는 무관한 것이므로 그 이익의 분배방법이나 비율이 전혀 없음에도 조합원들을 공동사업자로 보는 것이 정당한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 국세기본법 제13조 【법인격이 없는 단체】 ① 법인격이 없는 사단ㆍ재단 기타 단체 중 대통령령이 정하는 것에 대하여는 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. ② 법인격이 없는 사단ㆍ재단 기타 단체의 국세에 관한 의무는 그의 이사 또는 관리인이 대표자로서 이행하여야 한다. ③ 제2항의 경우에 이사 또는 관리인이 없고 당해 단체에 다수의 구성원 또는 관계인이 있는 때에는 그 중 국내에 주소를 둔 자 1인을 대표자로 하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다. 이를 변경한 때에도 또한 같다. ④ 정부는 제3항의 규정에 의한 신고가 없는 때에는 그 구성원 또는 관계인 중 1인을 대표자로 지정할 수 있다. 국세기본법 제13조 【법인으로 보는 단체】 ① 법인격이 없는 사단ㆍ재단 기타 단체(이하 “법인격이 없는 단체”라 한다) 중 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. (94. 12. 22 개정) 1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 의하여 주무관청에 등록한 사단ㆍ재단 기타 단체로서 등기되지 아니한 것 (94. 12. 22 개정) 2. 공익을 목적으로 출연된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것 (94. 12. 22 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 법인으로 보는 사단ㆍ재단 기타 단체외의 법인격이 없는 단체중 다음 각호의 요건을 갖춘 것으로서 대표자 또는 관리인이 관할세무서장에게 신청하여 승인을 얻은 것에 대하여도 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 당해 사단ㆍ재단 기타 단체의 계속성 및 동질성이 유지되는 것으로 본다. (94. 12. 22 개정) 1. 사단ㆍ재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있을 것 (94. 12. 22 개정) 2. 사단ㆍ재단 기타 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것 (94. 12. 22 개정) 3. 사단ㆍ재단 기타 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것 (94. 12. 22 개정) ③ 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 법인격이 없는 단체는 그 신청에 대하여 관할세무서장으로부터 승인을 얻은 날이 속하는 과세기간과 그 과세기간 종료일부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 거주자로 변경할 수 없다. 다만, 제2항 각호의 요건을 갖추지 못하게 되어 승인취소를 받는 경우에는 그러하지 아니하다. (94. 12. 22 개정) ④ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 법인격이 없는 단체(이하 “법인으로 보는 단체”라 한다)의 국세에 관한 의무는 그 대표자 또는 관리인이 이행하여야 한다. (94. 12. 22 개정) ⑤ 법인으로 보는 단체는 국세에 관한 의무의 이행을 위하여 대표자 또는 관리인을 선임 또는 변경한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (94. 12. 22 개정) ⑥ 관할세무서장은 제5항의 규정에 의한 신고가 없는 때에는 그 구성원 또는 관계인중 1인을 국세에 관한 의무를 이행하는 자로 지정할 수 있다. (94. 12. 22 개정) ⑦ 법인으로 보는 단체의 신청ㆍ승인과 납세번호등의 교부 및 승인취소에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94. 12. 22 개정) ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. ○ 소득세법 제1조 【납세의무】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. (94. 12. 22 개정) ③ 법인격 없는 사단ㆍ재단 기타 단체 중 국세기본법 제13조 제4항 의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체(이하 “법인으로 보는 단체”라 한다) 외의 사단ㆍ재단 기타 단체는 이를 거주자로 보아 이 법을 적용한다. (94. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행규칙 제2조 【법인격 없는 단체의 구분】 국세기본법 제13조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체외의 단체중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 보아 법을 적용한다. (95. 5. 3 개정) ○ 소득세법 기본통칙 1-1【법인격없는 단체에 대한 과세】 ① 법인격없는 사단ㆍ재단 기타의 단체는 국세기본법 제13조 의 규정에 의하여 법인과 개인으로 구분한다. ② 거주자로 보는 법인격없는 단체는 규칙 제2조의 규정에 의하여 그 단체의 대표자 또는 관리인이 선입되어 있고 이익의 분배방법 및 비율이 없는 때에는 그 단체를 1거주자로 본다. 이 경우 1거주자로 보는 단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산하여 과세하지 아니한다. ③ 제2항의 규정에 해당되지 아니하는 거주자로 보는 단체는 공동으로 사업을 경영하는 것으로 본다. ○ 부가가치세법 기본통칙 5-11-1【공동사업자의 사업자등록 및 정정】 2인 이상의 사업자가 공동사업을 하는 경우 사업자등록신청은 공동사업자 중 1인을 대표자로 하여 대표자명의로 신청하되 전원의 주민등록표 등본을 첨부하여 등록하여야 하며 공동사업자 중 일부의 변경 및 탈퇴, 새로운 공동사업자 추가의 경우에는 사업자등록을 정정하여야 한다. (98. 8. 1 개정) 나. 유사사례 ○ 소득46011-847, 1997.3.26 주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다. ○ 소득22601-245, 1992.1.29 주택조합이 아파트를 신축하여 조합원이 각 1세대씩 취득하고, 잔여세대를 분양하는 경우에 조합원이 취득하는 주택의 가액은 주택조합의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 일반분양수입금액은 총수입금액에 산입하는 것입니다. ○ 소득46011-81, 1996.1.11 귀 질의의 경우, 거주자가 공동명의로 매입한 토지에 연립주택을 신축하여 당해 거주자 본인이 거주할 목적으로 각각 1세대씩 소유하고 남은 잔여세대를 시공업자인 법인에게 공사비로 대물변제하기로 한 때에는, 대물변제한 잔여세대에 대하여는 사업소득으로 과세하는 것입니다. 다만 건축허가는 명의뿐이고 실질적으로는 시공업자가 자신의 계산과 책임하에 주택을 신축하여 분양한 경우에는 당초 토지소유자는 토지를 양도한 것으로 보아 양도소득으로 과세하는 것이나 이는 사실에 따라 판단하여야 할 사항입니다. ○ 소득46011-732, 1995.3.15 귀 질의와 같이 거주자들이 주택조합을 결성하여 건설회사에 조합아파트의 신축공사를 일괄 도급주어 아파트 및 상가를 신축하고, 이에 대한 건축비의 일부를 당해 아파트단지내의 신축상가에 대한 분양권으로 지급하는 경우에는 구 소득세법 (법률 제4803호,’94.12.22 개정전) 제29조의 규정에 의하여 이를 지급하는 때의 신축상가의 분양가액에 상당하는 금액을 당해 주택조합의 부동산매매업의 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세하는 것입니다.