소유권환원시의 총수입금액계산

매매계약의 실질적인 해약으로 인하여 소유권을 환원한 경우에는 그 판매가액을 총수입금액에 산입하지 않음

[회신] 귀 질의의 경우 부동산을 매매하고 잔금청산전에 소유권이전등기가 경료된 후 매매계약해제를 원인으로 소유권이전등기의 말소등기를 한 경우로서 대금의 청산절차없이 당해 부동산에 대한 매매계약의 실질적인 해약으로 인하여 그 부동산의 소유권을 환원한 경우에는 그 판매가액을 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나 당해 부동산에 대한 소유권의 환원이 실질적인 매매계약의 해제에 의한 것인지의 여부는 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 - 주택신축판매업자가 ’94년 분양하여 등기이전완료하고 그 분양금액을 수입금액으로 신고하였으나, 301호의 분양자가 ’98년까지 분양금을 미납하여 ’98.10.16.자로 매매계약해제를 원인으로 소유권을 환원한 경우(’98.12.26: 소유권 말소등기, ’99.1월 등기권리증 회수함) ’94년 귀속으로 납부한 소득세를 환급받을 수 있는지 여부? * ’98년 귀속은 수입금액이 없어 소득세신고를 하지 아니함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. 1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품등”이라 한다)의 판매 그 상품등을 인도한 날 11. 제1호 내지 제10호에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. 11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (98. 12. 31 개정) 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. ○ 구 소득세법시행령 제57조 【총수입금액의 수입시기】 (94.12.31 개정전) ①이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 게기하는 날로 한다. ④사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 게기하는 날로 한다. 1. 상품(부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인수한 날, 다만, 상품 등을 판매하고 인도하지 아니하였으나 제107조의 규정에 의한 인도할 수 있는 상태에 있는 경우에는 인도한 것으로 본다. 1. 상품(부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인도한 날(93.12.31 단서삭제) 2. 상품 등의 시용판매 상대방이 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 적송된 상품 등에 대하여 상대방이 1정기간 내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하는 한 특약 또는 관습에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. 3. 상품 등의 위탁판매 수탁자가 그 위탁품을 판매한 날 4. 상품 등의 할부판매 그 할부금을 수입하였거나 수입하기로 약정된 날 4. 상품 등의 장기할부판매(93.12.31 개정) 그 장기할부금을 수입하였거나 수입하기로 약정된 날 5. 연불조건에 의한 판매ㆍ건설ㆍ제조 또는 용역 그 연불금을 수입하였거나 수입하기로 약정된 날 5. 장기할부조건에 의한 판매ㆍ건설ㆍ제조 또는 용역(93.12.31 개정) 그 장기할부금을 수입하였거나 수입하기로 약정된 날 6. 할부기간 또는 연불기간 중에 휴업 또는 폐업한 때의 할부 및 연불미수 그 휴업 또는 폐업한 날 6. 장기할부기간 중에 휴업 또는 폐업한 때의 할부미수(93.12.31 개정) 그 휴업 또는 폐업한 날 6의 2. 무인판매기에 의한 판매 당해 사업자가 무인판매기에서 현금을 인취하는 때 (77.12.30 신설) 7. 인적 용역의 제공 약정에 의하여 용역에 대한 대가의 지급일로 정하여진 날. 다만, 지급일이 정하여지지 아니한 때에는 그 인적 용역을 제공을 완료한 날로 한다. 8. 도급 목적물의 전부를 완성하여 상대방에게 인도하거나 용역의 제공을 완료한 날. 다만, 장기도급계약에 의하여 당해 연도종료일 현재 계속 중인 것에 대하여는 당해 연도에 완성 또는 제공된 부분에 대한 기성부분에 따라 계산한다.(77.12.30 개정) 9. 어음의 할인 그 어음의 만기일. 다만, 만기 전에 그 어음을 양도하는 때에는 그 양도일로 한다. 10. 제1호 내지 제9호에 해당하지 아니하는 자산의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도한 경우에는 소유권 등 이전등기일(등록일을 포함한다) 또는 인도일로 한다. (85.12.31 개정) 나. 유사사례 ○ 재일 46014-2631,’97.4.11 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자로 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약대금불이행 등 대금의 청산절차없이 단순한 소유권 이전등기 절차만 경료됨으로서 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니함