부동산매매업용 토지의 매입ㆍ개발에 소요된 차입금 지급이자 필요경비 산입여부

재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입ㆍ개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

[회신] 사업소득의 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 합니다. 차입금 중 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법 제33조 제1항 제10호 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적 지출로 처리하는 것이나, 재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입ㆍ개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것입니다. 임야를 매입하여 공장용지로 개발ㆍ분할ㆍ매각하는 과정에서 필수적으로 공용도로에 편입되어 소유권의 행사가 불가능하게 된 토지의 가액과 도로공사 비용은 당해 부동산매매업의 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 1. 부동산매매업자가 토지의 매입ㆍ개발함에 있어 발생한 차입금 지급이자는 기장여부에 관계없이 필요경비에 산입되는지? 2. 토지 분할 과정에서 도로에 편입된 토지취득가액 및 개발비용은 소유권이전과 관계없이 필요경비 산입되는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 ″상품 등″이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인도한 날 2.~10. 생략 11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. (98.12.31. 개 정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ①부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31.개정) 1. 생략 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한 한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 13.총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자” 라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설” 이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다. (1998. 4. 1 직제개정) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적 지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적 지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다. ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ②거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) 나. 관련예규 ○ 소득46011-20012, 2000.7.14 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 대법99두8558, 1999.12.21 차입금을 실질적으로 차용하여 여관의 신축 및 운영에 사용하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로 이 사건 차입금에 대한 이자 등은 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 비용으로 볼 수 없다고 판단. ○ 심사소득98-702, 1999.1.22 신축아파트의 진입도로로서 인근주민의 공용도로에 해당되는 등의 상황으로 보아 등기부상 소유권은 아파트 신축사업자명의로 되어 있으나 당해 토지의 취득가액을 필요경비로 인정함 ○ 대법93누6249, 1993.8.27 상속개시 당시 사실상의 도로로서 불특정다수인의 사용에 제공되고 있는 경우에는 보상가격 등에 의하여 상속개시일 당시의 시가가 확인되는 등 재산적 가치가 있다고 인정되는 예외적인 경우를 제외하고는 실질적으로 재산적 가치가 있다고 볼 수 없으므로 그 평가가액을 영(0)으로 함.