경매로 일괄 취득한 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우 안분계산방법

토지ㆍ건물 등을 일괄경락받아 각 자산별 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액에 의하여 총경락가액을 안분계산할 수 있는 것임.

[회신] 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득하는 사업용 고정자산의 취득가액은 당해 사업용 고정자산의 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산하는 금액으로 하는 것입니다. 토지ㆍ건물등을 일괄경락받아 각 자산별 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액에 의하여 총경락가액을 안분계산할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 경매로 일괄 취득한 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우 안분계산방법 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 (1998. 12. 31 개정) ② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금 (1998. 12. 31 개정) 2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 (1998. 4. 1 직제개정) 3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 (1998. 12. 31 신설) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. ④ 부가가치세법 제17조 의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 조세특례제한법 제108조 제1항 의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. (1998. 12. 31 개정) ⑤ 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제127조ㆍ법 제156조 및 법 제164조의 규정을 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31 신설) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ① ~ ③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (1997. 12. 31 항번개정) ⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다. 3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 나. 관련 예규 ○ 소득46011-2418, 1996.8.30 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득하는 사업용 고정자산의 취득가액은 당해 사업용 고정자산의 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산하는 금액으로 하는 것이며 일괄 구입하는 경우 자산별 취득가액은 경락가액을 각 자산의 상대적 시가를 기준으로 개별자산에 배분하는 것임. ○ 심사종소98-606, 1998.12.4 토지 건물을 일괄구입한 경우 개별자산의 취득원가를 알 수 없는 경우 상대적 공정가치를 기준으로 배분하는 것으로 재고자산의 일괄구입가격은 상대적판매가치를 기준으로 하는 것이 일반적이나 판매목적이 아닌 고정자산의 경우는 상대적공정가치를 기준으로 하는 것이 합리적이라 할 것이며, 소득세법 기본통칙 3-7-17…43에 취득가액을 계산할 수 없는 부동산(토지ㆍ건물)의 경우 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의한 등록세, 취득세 상당액을 가산한다. 라고 하고 있음은 물론, 토지ㆍ건물을 포괄취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 각 자산별 취득가액은 총 취득가액을 취득당시의 정상가액으로 안분계산하는 것이나 정상가액을 알 수 없는 때에는 취득당시의 기준시가로 안분하는 것임(참고: 소득 22601-2198, 1991. 11. 20, 같은 뜻 소득 46011-2418, 1996. 8. 30) ○ 부가46015-4742, 1999.11.27 법원이 채무자인 사업자의 토지와 그 토지에 정착된 건물을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 구분 감정 평가한 가액으로 경매함에 있어서 당초 구분된 감정가액이 유찰되어 각각 일정비율만큼 인하된 토지가액과 건물가액으로 경매처분하는 경우에 당해 경락된 건물가액은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 본문에서 규정하는 실지거래가액으로 볼 수 있는 것임. ○ 국심99중2787, 2000.5.6 【제목】 토지와 건물을 일괄 양도하고 그 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우, 시가표준액보다는 공정한 감정가액에 의해 건물가액을 안분계산함이 타당한 사례 【주문】 ○○세무서장이 1999. 6. 3 청구인에게 고지한 1994. 1기분 부가가치세 34,201,450원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○동 XX-X 소재 건물(유치원) 974.55㎡의 공급가액을 220,513,646원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 【이유】 1. 사실 및 처분개요 청구인은 1993. 2. 16 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 XX-X 대지 513.8㎡를 취득하여 1993. 3. 4 유치원건물 974.55㎡(이하 “ 쟁점부동산” 이라 한다)를 신축하여 부동산 임대업에 공하다가 1994. 6. 1 청구외 ○○○에게 480,566,600원에 양도하고, 1994년 1기 부가가치세 신고시 건물공급가액에 대하여 무신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 건물공급가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 1999. 6. 3 청구인에게 1994. 1기 부가가치세 34,201,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 12 심사청구를 거쳐 1999. 12. 28 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도시 매수인과 약정하여 토지가액을 337,566,600원, 건물가액을 143,000,000원(부가가치세 포함)으로 결정하여 토지거래허가를 받았으므로 동 건물가액을 실지거래가액으로 하여 과세하여야 하며, 위 건물가액을 인정하지 않을 경우에는 매수인 ○○○가 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위해 감정평가한 가액이 있으므로 쟁점부동산의 건물가액을 동 감정가액으로 안분계산한 가액에 의하여야 함에도, 처분청에서 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정한 가액으로 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 쟁점부동산 매매시 작성한 부동산매매계약서상 토지와 건물가액의 구분표시가 되어 있지 않으며, 청구인과 매수인이 매매계약체결전에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 주장하는 건물가액은 신축후 1년 경과한 건축물의 평당 매매가액 500,000원에도 미치지 못함으로써 정상적인 평당 건축비에 의한 환산가액과 상당한 차이가 있음을 알 수 있는 등 청구인이 주장하는 토지와 건물가액은 정상적인 거래등에 비추어 합당한 가액으로 인정되기 어려우므로, 처분청이 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액을 적용하여 건물부문에 대한 과세표준을 산출하여 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정한 가액으로 과세표준을 산출하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에서『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “ 공급가액” 이라 한다』으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제48조 2【과세표준의 안분계산】제3항에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있고, 제4항에서『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다. 3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 1993. 2. 16 쟁점부동산의 대지를 취득한 후, 1993. 3. 4 유치원 건물을 신축하여 임대주다가 1994. 6. 1 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점부동산을 480,566,600원에 양도하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 처분청은 총 매매가액 중 토지ㆍ건물 가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 토지가액 163,886,490원, 건물가액 285,012,100원으로 산정하고 건물가액에 대하여 이 건 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다. (2) 청구인은 쟁점부동산의 토지가격을 337,566,600원, 건물가액을 143,000,000원으로 양수인과 합의하여 토지거래허가를 받았으므로 토지와 건물가액의 실지거래가액이 확인된다고 주장하면서, 쟁점부동산의 토지거래계약허가서, 매수인의 사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 토지거래계약허가서(○○시장, 1994. 5. 10)에는 대지 예정금액 337,566,600원, 건물(유치원시설) 143,000,000원(부가가치세 포함)으로 별도 구분된 사실이 확인되나, 쟁점부동산의 매매계약서(1994. 5. 10)에 의하면 쟁점부동산의 총 매매대금만 480,566,600원으로 기재되어 있을 뿐 토지ㆍ건물의 가액이 별도로 구분되지 않은 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 건물을 신축 후 1년이 경과한 건축물로 청구인이 주장하는 건물가액을 평당가액으로 산정하면 440,000원으로 후술하는 감정평가가액이 평당 912,000원으로 산정된 점 등을 감안해 볼 때, 토지거래계약허가서상 건물가액은 임의구분된 가액으로 보여지므로 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (나) 청구인이 쟁점부동산 양도 후 약 1개월 뒤에 매수인 ○○○가 (주) ○○상호신용금고 ○○동지점으로부터 대출받기 위하여 ○○감정평가사사무소에서 1994. 7. 15 쟁점부동산을 평가한 감정가액에 의하면, 쟁점부동산의 토지가액은 264,093,200원, 건물가액은 269,156,900원으로 나타나고 있으며, 전시법령에 의하면, 사업자가 부동산을 공급하는 경우에 그 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법상 과세시가표준액 안분계산하며, 이 때 분양가액, 장부가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 그 가액 실지거래가액으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 우선하여 그 가액에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 토지와 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 경우로서, 위 쟁점부동산감정가액은 매수인이 은행으로부터 대출을 받으면서 감정평가사무소에서 감정한 가액으로 그 평가의 공정성이 인정되므로(같은 뜻 : 국심 94중 195, 1994. 6. 25), 감정평가액을 기준으로 쟁점부동산의 가액을 안분계산하여 산정된 가액(220,513,646원)을 건물의 공급가액으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물가액을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.