주택신축판매업자가 국민주택규모 주택을 신축하여 가사용으로 사용시 평가방법

사업자가 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하며, 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하는 것임.

[회신] 사업자가 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입합니다. 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 같은법 시행령 제53조 제8항 및 제51조 제5항의 규정에 의하여 그 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 국민주택규모의 주택 7채를 신축하여 6채는 분양하고 남은 1채는 가사용으로 사용할 경우 자가공급에 의한 재고자산 평가방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (1994. 12. 22 개정) ② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ①~⑦ 생략 ⑧ 법 제25조 제2항에 규정하는 소비 또는 지급한 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조 제5항의 규정을 준용한다. ○ 제51조 【총수입금액의 계산】 ①~④ 생략 ⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조ㆍ생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자의 판매가액 (1998. 12. 31 개정) 2. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 정상가액 3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액 4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해 신주의 발행가액을 공제한 금액 5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가 (1998. 12. 31 신설) 나. 유사 예규 ○ 부가46015-363, 2000.2.8 부동산매매업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화(부가가치세가 과세되는 미분양주택)는 부가가치세법 제6조 제4항 의 규정에 의하여 자기에게 공급하는 것으로 보는 것이며, 부가가치세 과세표준은 동법 제13조 제1항 제4호 및 동법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 당해 주택의 시가로 하는 것임. 이 경우 시가는 사업자와 특수관계있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로서 당해 주택과 위치, 규모, 면적 등 객관적 요소가 유사한 주택의 실지거래가액 및 감정평가 법인이 평가한 감정가액 등을 고려하여 결정할 수 있는 것임. ○ 소득46011-2468, 1996.9.4 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 출자지 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항 의 규정에 의하여 그 당시의 분할등기한 상가의 시가상당액을 당해 공동사업장의 부동산매매업 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 이때 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성되는 가액을 말하는 것으로 그 실제가액이 없는 경우에는 위치, 주변환경, 이용현황 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정한 가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-2507, 1999.7.2 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임.