임대사업을 위해 금융기관에서 건물신축자금을 공동명의로 차입시 처리방법

공동사업장의 경우에는 당해 공동사업장을 1 거주자로 보아 소득금액을 계산하는 것이며 부동산임대업을 영위하기 위하여 금융기관으로부터 차입한 자금으로 건축물을 신축하는 경우 차입금에 대한 준공된 날까지의 이자는 건축물의 가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 이자는 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

[회신] 공동사업장의 경우에는 소득세법 제43조 및 제87조의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1 거주자로 보아 소득금액을 계산하는 것입니다. 부동산임대업을 영위하기 위하여 금융기관으로부터 차입한 자금으로 건축물을 신축하는 경우 차입금에 대한 준공된 날까지의 이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 건축물의 가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것입니다. 1. 질의내용 한 필지의 토지를 공동소유하고 있는 상태에서 부동산임대업을 영위 하고자 동 토지에 건축물을 신축하면서 건축자금을 금융기관으로부터 공동명의로 차입하여 조달할 경우, 이에 따른 차입금이자는 건축물 완공시까지는 건설자금 이자로, 완공후에는 필요경비로 인정되는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ① 다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장” 이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 부동산임대소득 (1994. 12. 22 개정) 2. 사업소득 (1994. 12. 22 개정) 3. 산림소득 (1994. 12. 22 개정) ② 제81조 제5항 및 제7항 내지 제10항과 제158조에 규정하는 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 당해 공동사업을 경영하는 각 거주자의 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 배분한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (1994. 12. 22 개정) ④ 공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ⑤ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고ㆍ결정ㆍ경정 또는 조사 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정). ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 14. 사업용고정자산의 감가상각비 15. 자산의 평가차손 ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (95.12.29. 개정) 1~9(생략) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 12. 대통령령이 정하는 공과금 외의 공과금 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 인정하는 금액 ② 제1항의 규정에 의한 필요경비불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자” 라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 건설” 이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 이를 차감한다. (1998. 4. 1 직제개정) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적 지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적 지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다. 나. 관련예규 ○ 소득46011-615, 1997.2.27 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의규정에 의하여 취당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득22601-794, 1989.3.6 【요약】 건설완료 자산 중 상각대상자산에 대한 건설자금이자는 자본적 지출로 보아 상각대상자산에 합산하여 감가상각비를 조정하는 것이며, 비상각자산과 건설중인 자산에 해당하는 건설자금이자는 필요경비에 산입하지 않는 것임. 【질의】 소득세법 시행령 제98조 의 규정에 의한 건설자금이자에 대한 세무신고조정상 다음과 같은 양설이 있어 질의함. (갑설)건설자금이자에 대한 세무신고조정에 있어 사업연도 기말 현재 건설 완료 분과 건설중(건설가계정)에 있는 것으로 구분하여 건설중 해당분의 건설자금이자는 필요경비불산입하고 건설완료 해당분(감가상각자산)의 건설자금이자는 소득세법 시행령 제85조 의 2의 규정에 의한 즉시상각으로 보고 동령 제85조제4항의 규정에 의하여 동령 제81조 각 호별로 감가상각시부인계산한다( 법인세법 별지 제6-9호 서식 건설자금이자 조정명세서 “ 갑” 작성요령 제6항 참조). (을설) 소득세법 시행령 제98조 제2항 의 규정에 의하여 건설자금이자는 건설자산의 원본에 가산하므로서 세무신고조정상 그 전액을 필요경비 불산입하고 건설완료분의 건설자금이자에 대한 감가상각시인 범위액을 계산하여 필요경비에 산입한다. 【회신】 건설자금이자에 대한 세무조정을 함에 있어서 건설완료자산 중 상각대상자산에 대한 건설자금이자는 자본적 지출로 보아 상각대상자산에 합산하여 감가상각비를 조정하는 것이며, 비상각대상자산과 건설중인 자산에 해당하는 건설자금이자는 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-1857, 1999.5.17 【질의】 부동산 임대업의 2명 공동사업자(A, B 모두 병원의사)로 의료사업 4명의 공동사업자(A와 B를 포함하여 C, D 두명의 의사 공동사업)가 1997년 부동산 임대의 공동 사업자로 사업자등록을 하여 1998년 건물을 신축하였음. 신축된 건물(1,000평)을 식당과 편의점(150평)으로 임대하고 나머지 850평은 병원건물로 1998. 6.부터 사용하고 있으며, C와 D는 각각 3억씩 병원에 출자하고 A와 B는 30%씩, C와 D는 20%씩 이익 배분함. 건물 신축공사비는 20억원이며 이중 15억원은 차입(A, B 공동명의)하고 5억원은 두공동사업자가 조달하였음. 이러한 상황에서 부동산임대업의 과세표준계산과 의료사업의 과세표준계산에 다음과 같은 의문점이 있음. 임대사업의 임대수입은 식당과 편의점 임대수입만 고려해야 하는지 아니면 병원에 임대한 850평에 대해서도 임대수입을 계산해야 하는지. 병원의 공동사업자로부터 임대수입을 계산해야 한다면 어떤 기준에 의해 계산해야 하는지. 의료사업의 과세표준계산에 있어서 필요경비에 건물사용에 대한 비용을 고려해야 한다고 사료되나 어떤 기준에 의해 감가상각비와 지급이자 등까지 고려해서 안분계산 하는지. 어떠한 방법과 기준에 의해 의료사업에서 사용하는 건물의 경비를 반영해야 의료사업의 과세소득이 정확히 산출되고 또한 의료사업의 동업자 소득금액이 정확히 산출되리라 사료됨. 【회신】 특수관계없는 2인의 의사가 공동으로 건물을 신축하여 당해 건물의 일부를 임대업에 사용하고 나머지 부분은 특수관계 없는 다른 의사와 함께 4인이 공동으로 운영하는 병원에 출자한 경우, 건물소유자인 2인의 의사가 병원으로부터 실제로 임대료를 수입하지 아니하는 경우에는 임대수입금액을 계상하지 아니하는 것임. 건물에 대한 감가상각비는 임대업과 병원의 사용 면적비율에 의해 안분하여 각각의 소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 것이나, 건물신축에 소요된 차입금은 건물소유자인 의사 2인이 병원공동사업에 출자하기 이전의 건물신축관련 차입금으로서 병원공동사업의 차입금에 해당하지 아니하므로 병원사용면적에 해당하는 차입금에 대한 지급이자는 의료업의 필요경비로 산입할 수 없는 것이며, 임대사용 면적에 해당하는 차입금에 대한 지급이자만 임대업의 필요경비에 산입하는 것임.