현물출자시 철거된 기존건물의 가액이 필요경비에 해당하는지 여부

거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것임.

[회신] 거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 갑 37.5%, 갑의 배우자인 을 12.5%, 병 50%의 비율로 3인이 주택을 현물출자하여 공동으로 아파트 1동 14세대를 신축하여 그 중 2세대(갑, 을이 1세대, 병이 1세대)는 거주목적으로 사용하고 나머지 12세대를 분양함에 있어서 현물출자한 건물(주택)을 철거하여 아파트를 건축하는 경우 당초 현물출자된 건물가액도 분양원가에 포함되는지 여부와 거주목적으로 소유하는 2세대는 분양수입금액에 포함되지 않는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련규정 〇 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 〇 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. 1~15 : (생략) ② 제1항의 규정에 의한 필요경비 불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 〇 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. ② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (1994. 12. 22 개정) 〇 소득세법 제26조 【총수입금액 불산입】 ① 거주자가 소득세 또는 주민세를 환급받았거나 환급받을 금액 중 다른 세액에 충당한 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ② 거주자가 무상으로 받은 자산의 가액과 거주자의 채무의 면제 또는 소멸로 인한 부채의 감소액 중 대통령령이 정하는 이월결손금의 보전에 충당된 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ③ 거주자의 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득의 계산에 있어서 전년도로부터 이월된 소득금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ④ 농업ㆍ수렵업ㆍ임업ㆍ어업ㆍ광업 또는 제조업을 경영하는 거주자가 자기가 채굴ㆍ포획ㆍ양식ㆍ수확 또는 채취한 농산물ㆍ포획물ㆍ축산물ㆍ임산물ㆍ수산물ㆍ광산물ㆍ토사석이나 자기가 생산한 제품을 자기가 생산하는 다른 제품의 원재료 또는 제조용 연료로 사용한 때에는 그 사용된 부분에 상당하는 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ⑤ 건설업을 경영하는 거주자가 자기가 생산한 물품을 자기가 도급받은 건설공사의 자재로 사용한 때에는 그 사용된 부분에 상당하는 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ⑥ 전기ㆍ가스 및 수도사업을 경영하는 거주자가 자기가 생산한 전력ㆍ가스 또는 수돗물을 자기가 경영하는 다른 사업의 동력ㆍ연료 또는 용수로 사용한 때에는 그 사용한 부분에 상당하는 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ⑦ 특별소비세ㆍ주세 및 교통세의 납세의무자인 거주자가 자기의 총수입금액으로 수입한 또는 수입할 금액에 따라 납부하였거나 납부할 특별소비세ㆍ주세 및 교통세는 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 원재료ㆍ연료 기타 물품을 매입ㆍ수입 또는 사용함에 따라 부담하는 세액은 그러하지 아니하다. ⑧ 국세 또는 지방세 등의 과오납금의 환급금에 대한 이자는 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. ⑨ 부가가치세의 매출세액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. (1994. 12. 22 개정) 나. 예규 〇 소득 46011-3210, 1999.8.14 - 재건축조합이 분양하는 주택은 사업용고정자산이 아니라 재고자산이므로 철거되는 기존 건축물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임 〇 소득46011-3507, 1996.12.17 - 주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 일반분양하는 주택 등의 총수입금액에서 이에 대응되는 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임 〇 소득 46011-507, 2000.4.28 - 2인 이상의 거주자가 공동으로 건물을 신축하여 각자의 지분에 따라 분할등기하는 것은 소득세의 과세대상이 되지 아니하는 것임. 다만, 2인 이상의 공동사업자가 판매목적으로 신축한 건물을 공동사업자의 각 지분에 따라 분할등기하는 경우에는 소득세법 제43조 및 제25조 제2항과 같은법시행령 제53조 제8항의 규정에 의하여 분할등기한 때의 시가상당액을 공동사업장의 총수입금액에 산입하는 것임 〇 소득 46011-1155, 1994.4.21 - 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당하며, 판매용으로 신축한 주택을 본인이 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 사업자의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 〇 소득 46011-1619, 1998.6.18 - 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당하며, 귀 질의의 경우 공동으로 재건축한 주택 중 본인이 거주하지 아니하고 분양하는 1주택은 당해 공동사업의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하는 것임 〇 소득 46011-2725, ’98.9.24 - 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임