부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득은, 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임.

[회신] 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이나, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조 제1호의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 부동산매매업에 공한 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ①사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(※종전 제20조) 1. 농업(작물생산업을 제외한다. 이하 같다)ㆍ수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(※종전 제23조①) 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제29조 【사업의 범위】 법 제19조 각호의 규정에 의한 사업의 범위에 관하여는 이 영에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 한국표준산업분류를 기준으로 한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 19-7 [부동산매매업 등의 업종 구분] ①영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ②묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동한 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ 조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 39-21〔취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산〕 영 제89조제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. 1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액. 2. 차량ㆍ건설기계ㆍ건물의 특수부대설비(구축물을 포함)ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ광업권ㆍ어업권 또는 임목의 경우 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액 3. 제1호 및 제2호 외의 기타자산의 경우 취득가액=평가하고자 하는날 현재의 재취득가액 당초 취득일이 속하는 달의 생산자물가지수 ×──────────────────────── 평가하고자 하는 날이 속하는 달의 생산자물가지수 나. 유사사례 ○ 소득46011-1871(1997.7.9) ※같은 취지(국세청 소득46011-2038, 1996.7.18) 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임. ○ 소득1264-200, 1983. 1. 22 상가건물을 신축하여 수요자에게 분양하는 사업은 부동산매매업으로 보아 종합(사업)소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 당초 사업용 이외의 목적으로 취득하였던 토지를 사업용에 공한 경우에는 건물과 함께 사업소득세가 과세되는 것임. ○ 소득 1264-524, 1984. 2. 10 부동산매매업에 해당하는지 여부는 부가가치세법상의 1과세기간내의 취득 및 매매회수에 의해서만 판단되는 것이 아니고 사업의 목적성 유무 또는 사업의 실질내용에 의하여도 판단하는 것임. ○ 대법 83누 66, 1984. 9. 11 단순히 토지ㆍ건물 등 부동산을 매매하는 것은 소득세법상의 사업소득 과세대상 이 되는 부동산업으로 볼 수 없는 것임. ○ 재산 01254-3907, 1988. 12. 30 개인이 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 1과세기간에 2회에 걸쳐 부동산을 양도한 때에는 양도소득세가 과세됨. ○ 재산 01254-1554, 1989. 4. 27 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 봄. ○ 대법 91누 6559, 1991. 11. 26 사업소득해당여부는 그 사업의 수익목적 유무와 규모, 횟수등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부를 고려하여 판단함. ○ 소득 46011-1953, 1995. 7. 18 거주자가 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이나, 사업적으로 상가나 점포를 신축하여 분할 판매하는 경우에는 소득세법시행령 제36조 제3항 에 규정하는 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것임. ○ 소득 46011-1993, 1995. 7. 21 거주자가 사업적으로 상가나 점포를 신축하여 판매하는 경우에는 소득세법시행령 제36조 제3항 에 규정하는 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임. ○ 재정경제원 소득 46011-77(1995. 6. 9) 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 소득 46011-2057(1996.7.19) 1. 자기의 토지위에 건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 제3자에게 매도함으로써 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당하는 것임. 2. 또한, 거주자가 증여받은 토지에 상가를 신축하여 분양하는 경우 총 수입금액에 대응하는 필요경비에 산입하는 토지가액은 당해 토지를 증여받은 날의 증여세과세가액으로 하는 것임. 3. 아울러, 부동산임대업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 간주임대료는 소득세법 제25조 및 같은법시행령 제53조의 규정에 의하여 계산하는 것임. ○ 소득 46011-665(1997.3.6) 거주자가 자기가 소유하고 있던 토지위에 상가건물을 신축ㆍ분양하고 얻은 소득은 소득세법 제19조제1항제12호 의 규정에 의하여 사업소득(부동산매매업)에 해당되는 것이나, 신축한 상가를 분양하지 아니하고 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하고 얻은 소득은 같은법 제94조제1호의 규정에 의하여 양도소득에 해당되는 것임. ○ 소득 46011-1238(1997.5.2) 자기의 토지위에 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당되는 것임. ○ 소득46011-130, 1999.10.4 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는, 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이며, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조제1호에 의하여 양도소득에 해당하는 것입니다.