재건축조합의 수입금액 계산방법

주택재건축조합의 소득금액계산에 있어서 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 않음

[회신] 주택재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반 분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금을 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니 하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제1조 【납세의무】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. 1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 “거주자”라 한다) 2. 거주자가 아닌 자(이하 “비거주자”라 한다)로서 국내원천소득이 있는 개인 ② 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법에 의하여 원천징수한 소득세를 납부할 의무를 진다. 1. 거주자 2. 비거주자 3. 국내에 본점 또는 주사무소를 둔 법인(이하 “내국법인”이라 한다) 4. 외국에 본점 또는 주사무소를 둔 법인(이하 “외국법인”이라 한다)의 국내지점 또는 국내영업소(출장소 기타 이에 준하는 것을 포함한다. 이하 같다) 5. 기타 이 법에서 정하는 원천징수의무자 ③ 법인격없는 사단ㆍ재단 기타 단체 중 국세기본법 제13조 제4항 의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체(이하 “법인으로 보는 단체”라 한다)외의 사단ㆍ재단 기타 단체는 이를 거주자로 보아 이 법을 적용한다. ○ 소득세법 제2조 【납세의무의 범위】 ① 제43조의 규정에 의하여 공동소유자산 또는 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 때에는 당해 거주자별로 납세의무를 진다. ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.(※종전 제28조) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ①부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.(95.12.29 개정) ○ 소득세법 제43조 【공동소유 등의 경우의 소득분배】 ①제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1주거자로 본다.(※종전 제56조) ②사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가격과 그 부대비용으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. ○ 소득세법 시행규칙 제2조 【법인격없는 단체의 구분】 국세기본법 제13조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체 외의 단체 중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배배율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1주거자로 보아 법을 적용한다. ○ 소득세법 기본통칙 1-1【법인격없는 단체에 대한 과세】 ①법인격없는 사단ㆍ재단 기타의 단체는 국세기본법 제13조 의 규정에 의하여 법인과 개인으로 구분한다. ②거주자로 보는 법인격없는 단체는 규칙 제2조의 규정에 의하여 그 단체의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 비율이 없는 때에는 그 단체를 1거주자로 본다. 이 경우 1거주자로 보는 단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산하여 과세하지 아니한다. ③제2항의 규정에 해당되지 아니하는 거주자로 보는 단체는 공동으로 사업을 경영하는 것으로 본다. 나. 유사사례 ○ 소득46011-3974(1998.12.18) 조합의 관리처분계획에 의해 조합원이 자기지분에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 자기사용주택의 신축으로 보아 과세하지 아니하는 것이나, 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 소득46011-3411(1997.12.27) 1. 주택재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이나, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. 2. 또한, 당해연도 총수입금액에 대응하는 비용 상당액(토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액)은 필요경비에 산입하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-2679(1997.10.17) 1. 아파트 재건축주택조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것임. 2. 재건축주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원의 당초 취득당시의 가액에 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것임. 3. 이때, 재건축주택조합이 건설회사에 아파트ㆍ상가 등의 건축비로 당해 조합의 일반분양하는 아파트 및 상가 등의 분양권을 지급하는 경우에는 이를 지급하는 때의 당해 아파트 등의 분양가액에 상당하는 금액을 총수입금액에 산입하는 것임.