토지를 양도한 경우 양도소득세가 과세되는지 종합소득세가 과세되는지 여부

토지의 소유자가 단순히 토지를 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 토지를 현물출자하여 건축업자와 공동으로 건물을 신축ㆍ분양한 경우에는 종합소득세가 과세되는 것임.

[회신] 토지의 소유자가 단순히 토지를 양도한 경우에는 소득세법 제88조에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 토지를 현물출자하여 건축업자와 공동으로 건물을 신축ㆍ분양한 경우에는 같은법 제43조제3항의 규정에 의하여 지분 또는 손익배분의 비율에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액에 대하여 종합소득세가 과세되는 것입니다. 귀 질의의 경우 단순히 토지를 양도한 것인지 또는 토지를 현물출자하여 부동산매매업(건물신축판매업)을 영위한 것인지 여부는 토지 매매계약의 내용, 건물신축 내용 및 신축건물의 분양내용 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제2조 【납세의무의 범위】 ①제43조의 규정에 의하여 공동소유자산 또는 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 때에는 당해 거주자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조 제3항의 규정에 의하여 지분 또는 손익분배의 비율이 큰 공동사업자(이하 이 항에서 “주된 공동사업자”라 한다)에게 합산과세되는 경우 당해 합산과세되는 소득금액에 대하여는 주된 공동사업자 외의 특수관계자는 그의 지분 또는 손익분배의 비율에 해당하는 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다.(98.12.28 단서신설) ○ 소득세법 제43조 【공동소유 등의 경우의 소득분배】 ①제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다.(※종전 제56조) ②사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. ③거주자 1인과 그와 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자가 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하는 사업자(이하 “공동사업자”라 한다) 중에 포함되어 있는 경우에는 당해 특수관계자의 소득금액은 그 지분 또는 손익분배의 비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 본다.(96.12.30 개정) ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ①다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (※종전 제133조의 2) 1. 부동산임대소득 2. 사업소득 3. 산림소득 ②제81조 제5항ㆍ제6항 및 제8항 내지 제10항과 제158조에 규정하는 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 당해 공동사업을 경영하는 각 거주자의 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 배분한다.(98.12.28 개정) ③공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. ④공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장 소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. ⑤공동사업장에 대한 소득금액의 신고ㆍ결정ㆍ경정 또는 조사 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 납세번호의 부여와 말소】 ①새로이 사업을 개시하는 사업자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.(※종전 제197조의 2) ②부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. ③ 부가가치세법 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. ④삭 제(96.12.30) ⑤국세청장은 종합소득 또는 산림소득이 있는 자로서 제1항의 규정에 의한 사업자등록을 하지 아니한 자에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세번호를 부여할 수 있다.(※종전 제197조) ⑥국세청장은 제5항의 규정에 의하여 납세번호를 부여받은 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 납세번호를 말소하여야 한다.(※종전 제198조) 1. 사망한 때 ○ 시행령 제150조【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ①법 제87조의 규정에 의한 공동사업에서 발생하는 소득금액의 결정 또는 경정은 당해공동사업자 중 그 지분 또는 손익분배의 비율이 가장 큰 사업자(그 지분 또는 손익분배의 비율이 같은 자가 있는 경우에는 당해 공동사업자들이 그들 중에서 선임한 자로 하며, 이하 “대표공동사업자”라 한다)의 주소지 관할세무서장이 한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 것에 대하여는 사업장 관할세무서장 또는 주소지 관할지방국세청장이 한다. ②법 제87조 제4항의 규정에 의한 공동사업장의 사업자등록은 대표공동사업자가 재정경제부령이 정하는 공동사업장 등 이동신고서에 의하여 당해 사업장 관할세무서장에게 하여야 한다. ③제64조 및 제94조의 규정의 적용에 있어서 공동사업장에 대한 납세지 관할세무서장은 대표공동사업자의 주소지 관할세무서장으로 한다. ④공동사업자가 과세표준확정신고를 하는 때에는 과세표준확정신고서와 함께 당해공동사업장에서 발생한 소득과 그 외의 소득을 구분한 계산서를 제출하여야 한다. 이 경우 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 제출하여야 한다. ⑤제1항 내지 제4항 외에 공동사업장에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ①제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자신이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(96.12.30 개정)(※종전 제4조③) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(※종전 제27조) ○ 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98.12.31 개정) ○ 통칙 98-1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지금약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】 ①매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. ②제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날(98.12.31 신설) ②완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 나. 유사사례 ○ 재일 46014-1026, 1997. 4. 29 1) 공동으로 부동산임대업을 경영하기 위하여 소유하던 토지를 현물출자하는 경우에는 그 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 자산 전체를 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2) 부동산임대업에 사용하던 현물출자한 토지 또는 신축한 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세(법인은 특별부가세. 이하 같음)가 과세되는 것임. 이 경우 각 공동사업자는 각각의 지분으로 안분 계산한 자산에 대한 양도소득세를 납부하는 것이며, 그 양도소득세를 계산함에 있어 토지는 위 “1”의 양도시기를 취득시기로 적용하여 계산하는 것임. ○ 국심 84서 1052, 1984. 10. 26 사업자등록시 단독사업으로 신고하였을지라도 사실상 동업관계있을 때에는 공동사업으로 인한 소득은 출자비율에 상당한 금액으로 계상함이 타당함. ○ 법인 46012-3519, 1996. 12. 18 토지를 공동사업에 출자함으로써 사실상 유상이전시 그 출자계약일에 양도된 것으로 보아 특별부가세 과세됨/공동사업을 1, 2차로 구분하여 1차사업에는 특정구성원의 토지만 투입되는 경우에도 1차사업에서의 수입과 비용은 각자의 지분에 따라 계산함. ○ 소득 22601-606, 1986. 2. 20 현물출자에 의한 공동사업의 경우 출자지분 또는 손익분배의 비율은 당사자간의 약정 등에 따라 실제로 출자된 상황에 의하여 결정하는 것임.