건설임대주택을 신축 후 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득의 소득구분 여부

부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위ㆍ이용실태ㆍ거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.

[회신] 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봅니다. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항입니다. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며 (1995.12.30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면여부는 조세특례제한법 제97조의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아닙니다. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당합니다. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 임대주택법에 의한 5호 이상의 건설임대주택을 신축 후 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득인지 아니면 종합소득(사업)인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다)ㆍ수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 어업에서 발생하는 소득 3. 광업에서 발생하는 소득 4. 제조업에서 발생하는 소득 5. 전기ㆍ가스 및 수도사업에서 발생하는 소득 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 법 제97조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인(이하 이 조에서 “임대주택사업자” 라 한다) (1998. 12. 31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1998. 12. 31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정) 2. 합병후 존속하는 법인 또는 합병으로 인하여 설립된 법인(이하 이 조에서 “합병법인” 이라 한다)이 합병으로 인하여 소멸된 법인(이하 이 조에서 “피합병법인” 이라 한다)의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피합병법인의 주택임대기간을 합병법인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3의 2. 자산유동화에 관한 법률 제2조 제5호 의 규정에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 주택을 취득하여 임대하는 경우에는 자산보유자의 주택임대기간을 유동화전문회사의 주택임대기간에 합산할 것 (2000. 1. 10 신설) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정) 5. 제1호 내지 제3호의 2의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2000. 1. 10 개정) 나. 관련예규 ○ 소득46011-390, 1999.11.25 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임. ○ 법인46012-1698, 1996.6.13 주택건설촉진법의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 주택임대법 제6조의 규정에 의한 임대사업등록을 하고 국민주택규모 이하의 미분양주택을 5년 이상 임대하다가 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조의 규정에 의한 특별부가세 감면을 적용받을 수 있는 것이나 이때에도 같은법 같은조 제1항에서 규정하고 있는 요건에 적합하게 양도하는 경우에만 그 감면의 적용을 받을 수 있는 것임. 따라서 귀 질의와 같이 임대주택을 3년 이상 임대하다가 양도하는 경우에는 같은법 같은조의 규정에 의한 조세특례를 적용받을 수 없음.