감면이 배제되는 임대주택을 포함하여 3주택 이상을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의1의 경우 붙임의 질의회신문(서일46014-10087, 2003.1.23.)을 참고하시기 바라며, 질의2의 경우 조세특례제한법 제97조의2에 의하여 양도소득세가 면제되는 임대주택은 동조 제1항 각호에 해당하는 건설임대주택 또는 신축주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택)에 한하는 것이므로 이에 해당하지 아니하는 주택을 매입하여 임대하는 경우에는 양도소득세가 면제되지 않는 것입니다.
질의3의 경우 조세특례제한법 제97조의2 제2항에 의거 동법 제97조 제2항이 준용되지 아니하는 임대주택을 포함하여 3주택 이상을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 상속주택 포함하여 1세대 4주택인 거주자가 다음의 경우 양도소득세 과세여부 - 99년 1월 상속개시일 41평 상속주택 - 2000년 18평아파트1채와 13평아파트2채 취득 임대사업자 등록 - 2003년 8월 용인시 34평 아파트 구입 전세임대 【질의】 1. 위 상속주택의 매도시 양도소득세 과세여부 2. 위 임대주택(2000년구입분)의 매도시 양도소득세 과세여부 3. 위 전세임대주택의 매도시 양도소득세 과세 여부 4. 부동산 투기지역의 달라진 세금내용 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 부칙 (2002.12.30. 대통령령 제17825호) 제19조【상속주택에 관한 경과조치】 이 영 시행 전에 상속받은 주택에 대하여는 이 영 시행 후 2년이 되는 날까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 제155조 제2항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ※ 경과조치로 2002. 12. 31 이전에 1주택 또는 무주택 상태에서 상속받은 1주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 소득세법시행령 부칙(2002. 12. 30 대통령령 제17825호) 제19조의 규정에 의하여 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특레제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ①법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ③법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 2000․1․10] |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 4. 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 ○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득 (1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택 (취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. ○ 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자 를 말한다. (2001. 12. 31 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 를 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 의 3 【지정지역 기준 등】 ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 부동산이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다. (2002. 12. 30 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2000. 12. 29 단서신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10087,2003.01.23 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이며, 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임 다만, 2002. 12. 31 이전에 1주택 또는 무주택 상태에서 상속받은 1주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 소득세법시행령 부칙(2002. 12. 30 대통령령 제17825호) 제19조의 규정에 의하여 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것임 ○ 재재산46014-20(2000.1.20) 【질의】 양도소득세가 감면되는 장기임대주택에 대하여 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점과 5년 미만 임대하다가 양도하는 경우 이미 1세대 1주택으로 비과세받은 소유주택의 양도소득세를 추징할 수 있는지 여부 【회신】 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택) 및 제97조의 2(신축임대주택)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날 이며 임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대하던 주택을 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하지 않고 양도하는 경우에도 임대기간중 양도한 기존 소유주택은 1세대 1주택의 비과세에 해당되며, 임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 소유주택으로 변경한 날부터 계산하는 것임 |