재건축 중인 상가입주권을 양도하는 경우 양도차익 산정방법

재개발・재건축 구역내의 상가에 대한 입주권을 취득한 조합원이 상가 완공전에 입주권 상태로 양도하는 경우 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 그 양도차익을 계산하는 것임

[회신] 재개발․재건축 구역내의 상가에 대한 입주권을 취득한 조합원이 상가 완공 전에 입주권 상태로 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 그 양도차익을 소득세법시행령 제166조 제1항의 규정에 따라 계산하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【사실관계】 서울시 은평구에 소재하고 있는 재건축아파트 단지 내 약 400평의 독립된 상가 건물의 재건축상가 조합원 5명중의 1인임 현재 재건축공사가 아파트와 동시에 진행중에 있으며 내년 5월경에 아파트와 상가 조합원들이 동시에 입주할 예정임 - 상기 상가는 14년전에 본인의 부친(父親)이 매매로 취득하였으며 3년전에 상속받았음 - 상가의 일반분양점포는 없으며 당초 소유자 5명이 각자 자기 점포에 입주함 【질의】 현시점에서 본인 소유 상가지분을 매도할 경우에 건물이 멸실되고 토지만 있는 상태인 바 ① 토지 양도에 대한 세금만 신고하면 되는지 ② 상가분양권 양도로 신고하여야 하는 것인지, 상가분양권 양도라면 건물이 멸실된 상태인데 양도소득세 산출방법과 구비서류는 ③ 실거래가와 공시지가 중 어느것으로 신고해야 하는지 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리 인 경우 ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2003. 6. 30 개정 ; 도시 및 주거환경정비법시행령 부칙) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ ※ 2002.1.1.이후 양도하는 재개발․재건축 구역내의 상가 입주권 양도에 대하여도 재개발․재건축 아파트입주권의 양도와 동일하게 양도차익을 계산함 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 재개발․재건축 구역내의 상가 입주권을 양도하고 실지거래가액으로 세액계산하고자 할 경우 제출서류( 소득세법시행령 제169조 ) - 토지 및 건축물대장 등본, 토지 및 건물 등기부등본, 매입 및 매도계약서 사본 - 분양계약서 사업승인계획내용을 확인할 수 있는 서류, 환지청산금 납부․수령내용 - 자본적지출액․양도비 등의 증빙서류, 기타 양도소득세 계산에 필요한 서류 등 |