환지로 볼 수 있는지 여부

재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합 측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의 경우 관련 조세법령과 우리청 기질의회신문 재산46014-978(2000.08.09)호,재산46014-203(2000.02.21)호,재일46014-2633(1997.11.10)호를 참고하시기 바랍니다. ※ 재산46014-978, 2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 1. 질의내용 요약 1. 주택건설촉진법에 따라 재건축의 다수조합원이 연합하여 출자한 대가로 관리처분에 따라 여타 조합원보다 큰평형 1주택을 권리가액 비율대로 공유비율로 공급받는 경우 다수의 조합원 모두를 환지로 볼 수 있는지 여부 2. 질의 1에서 모두 환지로 보는 경우 추가부담금을 납부하는 경우와 청산금을 받는 경우 모두 양도로 보는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “ 환지처분” 이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2000. 12. 29 개정) ② 법 제88조 제2항에서 “체비지” 라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다. ○ 주택건설촉진법 제22조 (아파트지구개발사업의 시행절차) ①아파트지구개발사업을 토지소유자나 그들의 설립하는 조합이 시행하는 경우 토지소유자등의 권리의 관리처분에 대하여는 도시재개발법을 준용한다. 이 경우 아파트지구개발사업은 도시재개발사업으로 보며, 제20조제2항의 규정에 의한 지구개발계획의 고시가 있는 때에는 도시재개발법 제4조 의 규정에 의한 재개발구역의 지정고시가 있는 것으로 본다.<개정 1999.2.8> ②제1항의 경우에 사업주체가 제21조제2항의 규정에 의한 등록업자인 때에는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 도시재개발법 제31조제2항 의 규정에 의한 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 신청을 할 수 있다.<개정 1995.12.29, 1999.2.8> 1. 지구내 토지면적의 3분의 2이상의 소유권을 취득한 경우로서 공익상 중대한 필요가 있을 때 2. 천재, 지변 기타 이에 준하는 비상재해가 있을 때 ○ 도시재개발법 제33조 (분양신청등) ①시행자는 사업시행고시가 있은 날부터 14일이내에 토지등의 소유자에게 분양신청 기간을 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날부터 30일이상 60일 이내로 하여야 한다. ②대지 또는 건축시설에 대한 분양을 받고자 하는 토지등의 소유자는 제1항 규정에 의한 분양신청기간내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 시행자에게 대지 또는 건축시설에 대한 분양신청을 하여야 한다.<개정 1999.3.31> ③삭제<199.3.31> ○ 도시재개발법 제34조 (관리처분계획의 인가등) ①시장ㆍ군수 또는 구청장외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 ″관리처분계획″이라 한다)을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 시행자외의 토지등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다. ②제1항의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 할때에도 인가를 받아야 한다. 다만, 시ㆍ도의 조례가 정하는 경미한 사항을 변경하는 때에는 신고로서 인가를 갈음한다. ③제25조의 규정은 제1항 및 제2항의 경우에 이를 준용한다. ④ 관리처분계획에는 다음 각호의 사항을 정하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 4. 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액 5. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세 6. 기타 대통령령이 정하는 사항 ⑤시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 관보 또는 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제2항 단서의 규정에 해당하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. ⑥시행자는 제5항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 바에 의하여 분양신청을 한 자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지하여야 한다. ⑦제3항 내지 제6항의 규정은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 직접 작성하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다. ⑧제5항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지등의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자등은 제38조제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있는 날까지 종전의 토지등에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. ⑨시행자는 제33조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다. ⑩재개발사업의 시행으로 이난 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다. ○ 도시재개발법 제35조 (관리처분계획의 기준) ①시행자는 다음 각호의 기준에 따라 관리처분게획을 정하여야 한다. 1. 종전의 토지 또는 건축물의 위치ㆍ면적ㆍ이용상황ㆍ환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. 2. 과소 또는 광대한 토지 도는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소하여 대지 또는 건축시설이 적정규모가 되도록 한다. 3. 과소한 토지 또는 건축물과 재개발구역지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 보상할 수 있다. 4. 시행자는 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 관리처분계획으로써 지적이 협소한 토지에 대하여 과소토지가 되지 아니하도록 조정할 수 있으며 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축시설의 일부와 그 건축시설이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. 5. 관리처분계획중 분양설계는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다. ②관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준, 재산의 평가등에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위안에서 시ㆍ도의 조례로 정한다. ○ 도시재개발법 제36조 (분양신청을 하지 아니한 자등에 대한 조치) 시행자는 토지등의 소유자가 제31조제2항 각호의 1에 해당하는 때에는 제42조의 규정에 의하여 청산하여야 한다. 다만, 제31조의 규정에 의하여 토지등이 수용된 경우에는 그러하지 아니하다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산46014-978,2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 재산46014-203,2000.02.21 1. 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것 이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도ㆍ취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것임. ○ 재일46014-2633,1997.11.10 도시재개발법에 의한 도시재개발사업지구내 토지 등을 소유하던 자가 동 재개발사업의 시행으로 청산금을 교부받은 경우 그 청산금을 현금으로 수령하였거나 분양받은 상가의 매입대금으로 대체한 것에 관계없이 소득세법 제88조 의 규정에 의한 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이며,