환지로 볼 수 있는지 여부

조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.

[회신] (질의1)(질의2)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재산46014-978(2000.8.9)】내용을 참고하시기 바라며, 청산금을 추가로 납부한 부분에 대하여는 양도로 보지 아니하는 것입니다. (질의3)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재일46014-2104(1999.12.13), 재일01254-1682(1992.7.6), 재일46014-1298(1999.7.2) 및 재일46014-1147(1999.6.12)】내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 재산46014-978 2000.8.9 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 1. 질의내용 요약 [관련규정의 내용] (1) 주택건설촉진법 제44조의3 제6항에 의하면 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우에는 이를 1조합원으로보며 1주택만 공급하도록 되어 있음. (2) 관리규약에 의하면 신축주택등의 평형별 배정은 조합원 소유 기존주택등의 동별, 위치, 층수등을 고려하여 관리처분계획이 정하는 절차에 따라 결정하되 이 경우 다주택소유 조합원에게 우선권을 부여할 수 있도록 되어 있슴. 주택건설촉진법에 의한 재건축해당 동일 재건축단지내에 1인이 2주택이상을 소유하고 있거나 1세대가 2주택 이상을 소유하고 있는 경우, 조합은 관리규약에 따라 소유권 침해등의 논란을 방지하고 일반분양공급수를 늘리기 위한 방안으로 각 주택의 전유부분과 토지지분을 합산하여 권리가액(출자재산가액)을 정하고 여타 1주택 소유자보다 평형이 큰 1주택만을 공급하는 경우, 관리처분계획에 따른 정산시 추가부담금이 발생하는 경우도 있고 청산금을 환급받은 경우도 있음. [질의 내용] (질의1) 주택건설촉진법에 의한 재건축의 다수 조합원이 연합하여 출자한 대가로 관리처분에 따라 여타 조합원보다 큰 평형 1주택을 권리가액 비율대로 공유비율로 공급받은 경우 다수의 조합원 모두를 환지로 볼수 있는지 여부 (질의2) 질의1에서 모두 환지로 보는 경우 추가부담금을 납부하는 경우와 청산금을 받은 경우 모두 양도로 보는지 여부 (질의3) 질의2에서 청산금을 받은 경우만 양도하는 경우, 양도소득세 계산시 취득시기와 양도시기는 언제로 보아야 하며, 취득가액과 양도가액은 실지거래가액과 기준시가중 어느 것으로 계산하여야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 생략 ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분” 이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 28 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산46014-978(2000.8.9) 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 재일46014-2104(1999.12.13) 1. 도시재개발법(주택건설촉진법)에 의한 도시재개발(재건축)사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발(재건축)조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 종전의 주택 및 부수토지가 재개발(재건축)조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것 이나 당해 자산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 받는 경우에는 장기할부조건에 해당되어 첫회 부불금 수령일 이자산의 양도시기가 되는 것임. ○ 재일01254-1682(1992.7.6) 조합원의 관리처분으로 취득한 토지 등을 양도할 경우의 당해 재산의 취득시기 및 취득가액은 환지전의 최초 취득일 및 취득가액으로 양도소득세를 산정하는 것임. ○ 재일46014-1298(1999.7.2) 1. 도시재개발법의 관리처분계획을 토지구획정리법의 환지계획으로 보는 것이며, 2. 도시재개발법에 의한 환지처분으로 환지전 토지 및 건축물(이하 “토지 등” 이라 함)의 평가액(귀 질의의 경우 “분양기준액” 에 해당함)이 권리면적의 추산액(귀 질의 경우 “아파트분양가액” 에 해당함)을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 3. 위 2의 경우 양도되는 토지 등의 면적은 환지전 토지 등의 면적에 환지청산금이 분양기준액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. ○ 재일46014-1147(1999.6.12) 1. 도시재개발법의 관리처분계획을 토지구획정리법의 환지계획으로 보는 것이며, 2. 도시재개발법에 의한 환지처분으로 환지전 토지 및 건축물의 평가액이 권리면적의 추산액을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 자산의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하여 산정하는 것임. ☞ 양도자산의 보유기간이 1년 이내인 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 보유기간 1년을 초과한 경우에는 기준시가 또는 실지거래가액에 의한 방법중 납세자가 선택하여 신고할 수 있는 것입니다.