기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시 기준시가

기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시 기준시가는 소득세법시행령 제164조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액으로 하는 것임.

[회신] (질의1)(질의2) 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시 기준시가는 소득세법시행령 제164조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액으로 하는 것이며, (질의3) 소득세법시행령 제166조 제2항의 계산 산식중 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호의 금액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ (현황) 본인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(26평형)를 96.8.1 취득하여 보유하다가 처음부터 끝까지 재건축조합원으로 참여하여 1999.6월에 철거된 후 청산금을 납부하고 새로 재건축된 아파트인 ○○아파트 ○동 ○호 33평형을 2002년 1월에 취득한 바 있습니다. 새로 취득한 아파트는 1세대1주택이 아니므로 양도소득세를 납부하여야 합니다. 이 경우 양도소득세를 계산하는 방법에 있어서 양도가액은 2002.4.4 최초 고시된 가액인 259,000,000원으로 계산하면 될 것 같습니다. 하지만 취득가액은 어떻게 계산해야 하는지 알 수가 없어 질의하오니 하교하여 주시기 바랍니다. (질의1) 취득가액 계산시 멸실된 ○○아파트의 고시된 공동주택 기준시가를 적용하여야 하는지 아니면 소득세법시행령 제164조 제6항 의 산식에 의한 환산가액으로 하는 것인지에 대한 질의 (질의2) 만약에 취득가액을 소득세법시행령 제164조 제6항 의 산식에 의한 환산가액으로 계산하는 경우 계산 산식의 분자의 가액을 멸실된 ○○아파트의 취득당시 공동주택 기준시가를 적용하는지 아니면 토지와 건물의 각각의 기준시가의 합계액으로 하는 것인지에 대한 질의 (질의3) 입주권을 양도하는 경우로서 기존주택과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액 환산산식인 소득세법시행령 제166조 제2항 의 산식에서 환산비율은 멸실된 ○○아파트의 고시된 공동주택 기준시가를 적용하는 것인지 아니면 토지와 건물의 각각의 기준시가의 합계액으로 하는 것인지에 대한 질의 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ──────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ──────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가