임대주택이 주택 수에 포함되는지 여부

3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 3주택 이상인지 여부를 판단함에 있어 임대한 주택은 주택 수에 포함하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 소득구분에 대하여는 붙임 기 질의회신문(소득46011-1859,1999.05.18 및 재소득46073-151,1996.10.07)을 참고하시기 바라며, 소득세법시행령 제162조의 2의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며 3주택 이상인지 여부를 판단함에 있어 임대한 주택은 주택 수에 포함하는 것임을 알려드립니다. ※ 소득46011-1859, 1999.05.18 부동산매매업자가 매매용 부동산을 임대용으로 전환한 후 당해 부동산을 판매하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이며 그 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 때에는 부동산매매업에 해당하는 것이나, 귀 질의가 일시적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 - 3주택 이상 소유한 경우 양도소득세를 계산할 때 실지거래가액을 적용한다고 법령이 개정되었는 바, 8년 전에 분양용 연립주택 10채를 신축하였으나 분양이 되지 않아 미분양 잔여주택 4채를 임대용으로 전환하여 현재까지 임대하고 있음. - 이 경우 위의 임대주택이 주택수에 포함되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. ~ 6. 생략 7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① ~ ④ 생략 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다. (2002. 10. 1 신설) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1. ~ 5. 생략 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-1859,1999.05.18 부동산매매업자가 매매용 부동산을 임대용으로 전환한 후 당해 부동산을 판매하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이며 그 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 때에는 부동산매매업에 해당하는 것이나, 귀 질의가 일시적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임. ○ 재소득46073-151,1996.10.07 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이 판매되지 아니하여 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이고, 주택을 신축하여 5년 이상 임대한 후 동주택을 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득으로 보는 것이며, 또한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 규정한 소득세법 제64조 (｀95.12.29 개정전 법률) 및 동법시행령 제122조의 규정은 건설업의 경우 적용되지 않는 것임.