잔금일부에 대해 이행보증보험증권을 제출한 것이 잔급지급을 보증하여 택지사용승낙을 받기 위한 조건에 불과하여 잔금을 청산한 것이라고 볼 수 없는 경우라 하더라도 사용수익일 등을 취득시기로 볼 수 있음
전 문
[회신]
붙임 관련 참고자료의 조세법령과 기 질의회신문(재일46014-1129, 1996.05.06. 외 4)을 보내드리니 참고하시기 바라며,
귀 질의의 을설과 같이 잔금일부에 대해 이행보증보험증권을 제출한 것이 잔급지급을 보증하여 택지사용승낙을 받기 위한 조건에 불과할 뿐 잔금을 청산한 것이라고 볼 수 없는 경우라 하더라도 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호에 의하여 사용수익일 등을 취득시기로 볼 수 있음을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1) ㅇㅇ공사로 부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ택지지구 토지를 분양 계약함 - 계약일 : 2000.4.28, 1차중도금 : 2000.7.28, 2차중도금 : 2000.10.31 잔금 : 2004.12.31 - 실제대금납부일 계약금 2000.4.28, 1차중도금 2000.7.31, 2차중도금 2000.11.1, 잔금 2002.1.11 - 단,잔금중 일부 약 100만원은 2002.1.10 ㅇㅇ보증보험의 이행증권으로 대체함 2) 상기 토지위에 건축을 하고자 잔금을 지급약정일전에 납부하였으며 그 중 일부는 이행증권으로 대체하고 2002.1.10 토지사용승낙서를 받았음 3) 위 지상 건축물의 준공일은 2002.5.22임 4) 토지구획정리는 현재까지 미확정이며 ㅇㅇ공사에 확인한 바 2004년 4월경 확정한다고 함 상기 부동산을 ㅇㅇ시가 주택투기지역으로 지정되기 이전인 2003.5.27.(잔금청산일임)양도한 경우 건물은 1년이상이므로 기준시가 당연 적용인데, 토지에 대하여는 두 가지 의견이 있는데 다음중 어느것이 맞는지 (갑설) 토지사용승낙일을 취득시기로 보아 기준시가로 적용 가능함 (을설) 잔금중 일부를 이행증권으로 대체한 것은 잔금청산으로 볼 수 없어 부동산의 권리로 신고하여야 함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법기본통칙 98-1 【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】 ① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. ○ 국세기본법 기본통칙 2-1-05…14【거래의 실질내용 판단기준】 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1129,1996.05.06 소득세법시행령 제162조 규정에 따른『취득시기』를 판정함에 있어서 택지개발촉진법의 규정에 따라서 ㅇㅇ공사가 택지개발사업으로 공급하는 택지를 취득하는 경우로서 취득대금을 청산한 날까지 택지개발사업이 완료되지 아니한 경우에는 택지개발촉진법 제16조 규정에 따른 준공검사를 받은 날(준공검사 전에 사용승낙을 받아 택지를 사용할 수 있는 경우에는 사용승낙을 받을 수 있게 된 날)을 택지의 취득시기로 보는 것임 ○ 심사대전96-352,1997.02.28 토지대금 청산일까지 그 부지조상이 완료되지 않았으나 그 전에 사용승낙받은 경우 토지사용가능일인 사용승낙일을 취득시기로 봄 ○ 감심97-121,1997.07.22 택지조성공사 완료 전에 대금을 청산한 택지에 대해 그 준공 전에 사용승낙을 받아 사용할 수 있는 경우 사용승낙을 받을 수 있는 날이 취득시기가 됨 ○ 심사양도99-32,1999.03.26 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 토지구획정리중에 취득한 토지의 취득시기를 가리는데 있다 다. 사실관계 및 판단 ㅇㅇ공사의 토지매각원부에 의하면 청구인은 1991. 8. 28 토지매매대금을 완납하였음이 확인되고, 쟁점토지는 1987. 11. 9 택지개발 예정지구 지정변경 및 개발계획 승인(건설부 고시 제566호)되고 택지개발사업이 1994. 12. 31 준공되었음이 ㅇㅇ공사의 사업개요 및 준공검사서에 의하여 확인되며, 한국 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 토지개발공사 ○○지서장이 청구인에게 발행한 토지사용승낙서에 의하면 쟁점토지에 대한 사용승낙일은 1994. 3. 8로 기재되어있다. 자산의 취득 또는 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도 또는 취득시기로 하는 것이며, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 양도 또는 취득시기로 하는 것(같은 뜻 : 재일 46014-2609, 1997. 11. 5)인 바, 목적물이 완성 또는 확정되기 전 잔금청산일인 1991. 8. 28을 취득시기로 보아 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이라 하겠으며, 토지의 구획정리가 1994. 12. 31 준공되었으나 준공되기전 1994. 3. 8 토지사용승낙을 받은 사실이 확인되므로 토지사용승낙을 받은 1994. 3. 8을 취득시기로 하여 양도소득세를 결정함이 타당 하다고 판단된다 ○ 심사양도99-485, 2000.03.10 잔금이 청산되지 아니하였다 하더라고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도로 볼 수 있는 것이다.(매매대금의 0.07％(약1백만원)에 불과한 잔금이 청산안되고 미등기 상태이나 사실상 잔금이 청산된 것으로 보아 양도 시기로 인정한 사례) |