신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례규정을 적용함에 있어 당해 감면주택에 거주자가 실제 거주하여야 동 규정을 적용받을 수 있는 것은 아님.

[회신] (질의1)(질의2)(질의5) 조세특례제한법 제99조의3의 규정을 적용함에 있어 당해 감면주택에 거주자가 반드시 실제 거주하여야 동 규정을 적용받을 수 있는 것은 아니며, 감면대상요건에 대하여는 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문【서일46014-10369(2002.3.20)】내용을 참고하시기 바랍니다. (질의3)(질의4)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재일46014-1605(1999.8. 25)】내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-1605, 1999.08.25 보유기간을 산정함에 있어 자산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 (현황) 1세대1주택자로서 부동산에 대한 정부시책에 의해 신축주택을 구입하면 조세특례제한법에 따라 5년간 양도소득세 부과치 않는다고 하여 2001.12월경에 분양회사와 최초로 29평형 아파트 분양계약을 체결함. 동 아파트가 2003.1월경에 등기가 예상됨에 1세대2주택자가 될 전망입니다. (질의1) 어떠한 요건을 충족해야 감면 혜택을 받을 수 있는지 (질의2) 위 감면대상이 되려면 신규 분양아파트에 입주해야 하는지 아니면 임대해도 무방한지, 임대한다면 임대기간은 무관한지 (질의3) 취득은 계약일자를 기준으로 하는지 아니면 등기일자를 기준으로 하는지 (질의4) 5년간 면제되는 시기와 종료시기가 언제인지 (질의5) 조세특례제한법 제99조의3 의 규정에 대한 해설문이 있으면 동봉하여주시기 바랍니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 8. 14 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999. 10. 30 개정) 1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999. 10. 30 개정) 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 개정) 나. 건축물관리대장 (1999. 10. 30 개정) 2. 제3항 제2호의 주택 (1999. 10. 30 개정) 가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 개정) 나. 제1호의 서류 (1999. 10. 30 개정) 3. 기타의 주택 (1999. 10. 30 신설) 가. 취득시의 주택매매계약서 (1999. 10. 30 신설) 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 신설) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서일46014-10457(2000.11.15) 【질의】 건축물 사용승인이 2000. 8. 25(첨부 사용승인서 참조) 교부됐으나, 현재까지 미분양되어 있는 5층아파트를 현 시점(2001년 10월 이후)에 취득하면 조세특례제한법 제99조 의 3 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 해당하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우와 같이 2001. 5. 23 이전에 주택건설사업자가 신축한 아파트를 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 아파트는 조세특례제한법 제99조 의 3 규정의 신축주택에 해당하는 것임. ○ 서일46014-10581(2001.12.6) 거주자(주택건설사업자 제외)가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것임. ○ 재일46014-1605(1999.8.25) 보유기간을 산정함에 있어 자산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.