주택신축판매업자가 폐업시 판매되지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모・거래횟수・반복성・상대방 등 거래에 관한 제반사정을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의에 대하여 <붙임> 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문(재일46300-2863, 1997.12.06)을 보내드리오니 참고하시기 바라며,
주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모․거래횟수․반복성․상대방 등 거래에 관한 제반사정을 종합적으로 판단하여 사업성(부동산매매업)의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것입니다.
양도소득으로 과세하는 경우 소득세법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액을 적용하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실 관계】 본인은 2002년도에 김포시에서 빌라를 지어서 분양한 후 일부세대가 미분양 상태로 남아 있어서 2003년 1월에 면세사업자 수입금액 신고시 간주매출로 수입금액에 포함하여 신고한 후 폐업하였음 - 미분양세대가 2002년에 계약한 후 잔금은 은행융자로 처리하였기에 등기상으로는 2003년에 이전됨 - 미분양세대가 2003년 5월에 계약하여 7월에 잔금을 치름 【질 의】 1. 이 경우 폐업일 이후 양도한 미분양세대가 양도소득에 해당하는지 여부 2. 양도소득에 해당하는 경우 기준시가와 실지거래가액중 어느 것으로 신고하여야 하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① 삭 제 (2000. 12. 29) ② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. 1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31 신설) 2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설) 3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설) 4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우설) ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46300-2863,1997.12.06 1. 5인이 공동으로 토지를 매입하여 건물을 신축, 부동산매매업을 영위하다가 부동산매매업을 폐업하고 판매되지 아니한 잔여건물을 자가공급으로 신고한 후 임대사업을 영위하던중 건물의 일부를 양도 (다른 자산거래 등에 의하여 부동산매매업에 해당하는 경우를 제외) 하는 경우에는 양도소득세 과세대상임 2. 이 경우 위의 부동산매매업을 폐업한 날이 양도하는 자산의 취득시기가 되는 것 이나, 폐업일 이전에 공동사업자에게 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득일로 보는 것임 |