겸용주택의 양도소득세 과세 여부

겸용주택의 1세대1주택 비과세 적용 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우 용도변경일 또는 증축일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 비과세 되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 기 질의회신문(재일46014-993,1997.4.23외 6건)을 보내드리니 참고하시기 바라며, 이에 해당하는지의 여부는 사실조사하여 판단할 사항입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 주거환경개선지구內의 주택과 상가를 겸하고 있는 근린생활주택(이하 “겸용주택”이라 한다)에 대한 양도소득세 과세여부 - 겸용주택의 양도소득세 과세여부 및 감면여부 - 증축을 한 후 등기변경을 하지 않았을 때의 양도세 적용방법 - 사실상 주거용도로 사용하고 있는데 등기부등본에는 근린생활시설로 되어 있을 때 양도소득세 과세여부 - 투기지역의 양도소득세 적용방법 및 장기 겸용주택 보유자에 대한 양도세 감면혜택여부 등 - 1세대2주택 소유자의 양도소득세 과세여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 󰡒1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다 (단서생략) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ② 생략 ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30 개정) ⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31 개정) ⑦ 법 제89조 제3호에서 󰡒지역별로 대통령령이 정하는 배율󰡓이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시계획구역안의 토지 5배 2. 도시계획구역밖의 토지 10배 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-993(1997.4.23) 현행 소득세법상 양도소득에 대한 과세요건의 판단은 그 자산의 양도 당시의 실질내용에 따르는 것으로서, 그 실질내용과 공부상의 등재내용이 서로 다른 경우에도 실질내용에 따르는 것 이나, 그 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라서 과세요건을 판단하는 것임 따라서, 귀 질의의 경우 양도일 현재 여관 건물중 주택으로 사용하는 부분이 있었는지를 소관세무서장이 사실조사하여 판단하는 것임 ○ 재일46014-2028,1996.09.05 하나의 건물에 주택과 주택외의 부분이 복합되어 있는 건물의 주택부분을 증축하여 양도한 것에 대하여 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 부수토지를 산정함에 있어 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임 ○ 재일46014-2293,1998.11.25 1. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나, 2. 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임 ○ 서일46014-11512,2002.11.12 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정을 적용함에 있어 당해 건물이 주택인지의 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 따라 가려져야 하는 것이며, 이는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것임 ○ 재산46014-33,2003.02.21 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하고 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도일 현재 당해 건물이 주택인 경우에 적용할 수 있으므로 질의와 같이 양도일 현재 당해 건물이 상가에 해당하는 때에는 양도소득세가 과세되는 것임 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-276,1999.02.10 1. 소득세법시행령 제154조 의 규정에 의한 1세대1주택 판정시 주택과 주택외 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것임 2. 주택외의 부분으로 사용하던 건축물을 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경으로 인한 주택 및 그 부수토지에 대하여 용도변경일 이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호 및 같은령 제154조 제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임 ○ 재일46014-654(1997.3.20) 귀 질의의 경우 주택 이외의 건물과 그 부수토지를 취득한 이후 그 주택 이외의 건물을 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우에는 용도변경일 이후 3년이 경과하면 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되는 것임 〈참고사항〉 1. 겸용주택의 경우 상가부분면적이 주택부분면적보다 크거나 같을 경우에는 상 가 부분면적에 대해서는 과세되며 주택부분면적은 1세대1주택 요건 충족시 비과세됨 2. 겸용주택의 경우 상가부분면적이 주택부분면적보다 작을 경우에는 전부를 주택으로 보는 것이며 1세대1주택 요건 충족시는 비과세됨 3. 인천광역시 남동구는 2003.6.14일자로 주택투기지역으로 지정되었으며 지정일이후 주택(그 부수토지 포함)을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 것임 4. 토지 및 건물을 장기보유한 경우 장기보유특별공제(소득세법 제95조제2항)을 받을 수 있 음(3년이상5년미만 : 양도차익의 10%, 5년이상 10년미만 : 양도차익의 15%, 10년이상 : 양도차익의 30%) 5. 1세대2주택자 보유자가 그 중 1주택을 주택공사에 양도하는 경우 양도소득세 과세대상임(1년이상 보유시 기준시가 과세) |