다세대주택 신축 후 임대하다가 양도하는 경우 과세대상 소득구분

판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.

[회신] 귀 질의 1, 3의 경우 취득ㆍ등기ㆍ보유와 관련한 지방세는 관할 지방자치단체 또는 행정자치부에 문의하시기 바랍니다. 질의 2의 경우 관련 조세법령과 우리청 기질의회신문 소득46011-544(1999.12.28.)호를 참고하시기 바랍니다. 질의 3과 관련된 국세는 관련 조세법령과 우리청 기질의회신문 소득46011-4133(1998.12.29)호와 서일46011-10098(2002.01.23)호를 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-544, 1999.12.28 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도 1. 질의내용 요약 【상 황】 본인은 공직에서 정년퇴임후 20년간 살고있는 노후한 단독주택(대지60평)을 주택건설업자에게 맡기지 않고 본인이 직접(부문별 인건비만 도급)다세대(6세대)로 개축하여 전세를 놓고자 합니다. (본인은 연금과 주택이외에 타소득이나 재산 없음) 【질 의】 이 경우 1. 등기시의 각종 지방세 국세등 세금의 종류와 그 세율을 알고자 합니다. 2. 등기후 세를 놓고 몇 년간 살다가 이를 매도하는 경우 양도세에 해당하는지요 양도세에 해당된다면 부과하는 기준되는 사항을 알고자 합니다. 3. 위 두 항목외에 다른 세금이 있는지 알고자 합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1 ~ 5 생략 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7 ~ 16 생략 ② ~ ③ 생략 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② ~ ④ 생략 ○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 이하생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31 개정) ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택” 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획법에 의한 도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 부분을 말한다. (2001. 12. 31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-544(1999.12.28.) 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택( 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함 )을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-10116,2001.02.13 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며 (1995. 12. 30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면여부는 조세특례제한법 제97조 의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님. 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-433,1999.12.04 아파트를 포함한 주택의 임대로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제18조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 부동산임대소득에 해당하는 것임. ○ 소득46011-4133,1998.12.29 귀 질의의 경우 다세대주택으로서 16세대를 임대하는 경우에는 주택임대에 대한 종합소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 서일46011-10098,2002.01.23 귀 질의의 경우 소득세법 제25조 제1항 ㆍ같은법시행령 제53조ㆍ같은법 부칙(2001. 12. 31 법률 제6557호) 제1조의 규정에 의하여 2001. 1. 1 이후 개시하는 과세기간부터 주택임대보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 아니하는 것임 ○ 재일46014-2170,1993.07.27 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임. ○ 제도46014-11520,2001.06.14 귀 질의와 같이 판매목적으로 다세대주택(8세대)을 신축하여 분양하는 경우 에는 소득세법 제19조 제1항 의 규정에 의한 건설업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이므로, 조세특례제한법 제99조 의 3 「수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면」 규정을 적용하지 아니하는 것임.