분양권을 양도하는 경우 양도소득세 신고방법

건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리를 양도하는 경우에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 것이며, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련법령 및 기 질의회신(재일46014-3061,1997.12.30 및 재산46014-148,2000.02.10)을 참고하시고, 귀하가 아파트분양권을 양도시 납부할 양도소득세의 구체적인 계산은 가까운 세무서를 방문하여 도움을 받으시기 바랍니다. ※ 재일46014-3061, 1997.12.30 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호(현행 소득세법 제94조)의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것임. 2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 동법 동령 제166조 제4항 제1호(현행 소득세법 제96조) 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. 1. 질의내용 요약 단독주택을 20여년간 소유하던 중 신축아파트를 분양받아 계약금 또는 중도금 일부를 납부한 후에 사정상 입주를 포기하고 분양권을 양도하는 경우 (질의사항) 1. 양도소득세 신고방법 및 프리미엄 3천만원의 경우 양도소득세 산출방법과 산출액 2. 위 아파트를 등기하여 2주택이 된 후 그 중 1주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제107조 【예정신고 산출세액의 계산】 (1999. 12. 28 제목개정) ① 예정신고자진납부에 있어서 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제ㆍ양도소득기본공제를 한 금액에 제104조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 산출세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액 (이하 “양도소득산출산액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 36 이하 생략 ○ 소득세법 제55조 【세 율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (2001. 12. 31 개정) 〈종합소득과세표준〉 〈세 율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-3061,1997.12.30 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호 (현행 소득세법 제94조 )의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것임. 2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 동법 동령 제166조 제4항 제1호(현행 소득세법 제96조 ) 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. ○ 재산46014-148,2000.02.10 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 새로운 주택 취득일로부터 2년(현행 1년) 이내에 종전 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임. 2. 생략