주택과 주택 이외의 부분이 같이 있는 건물 양도시 양도소득세 비과세여부

1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임.

[회신] 귀 질의에 대하여 <붙임> 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문(재일46014-1298,1997.05.22, 재일46014-2028,1996.09.05, 재일46014-2293,1998.11.25)을 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-1298, 1997.05.22 1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택과 주택 이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나, 사용 용도가 명확하지 아니한 지하실의 경우에는 주택과 주택 이외의 면적의 비율로 안분계산하여 구분하는 것임. 2. 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택 이외의 면적보다 주택면적이 큰 경우에는 주택의 증축 전ㆍ후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 그 부수토지에 대하여는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과하여야 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 1. 질의내용 요약 【상 황】 1991.4.20 주택(연면적 131.86㎡)을 취득하여 그 전체를 주택으로 사용하다가 주거공간이 협소하여 2000.12.11 2층 주택 97.86㎡를 증축하여 당초주택 131.86㎡를 포함하여 그 전부를 주택으로 사용하다가 생계유지를 위하여 2001.11.2 당초에 취득한 주택 131.86㎡ 중 1층 99.22㎡를 음식점으로 용도를 변경하여 사용하다가 금번에 이를 양도함. 【질 의】 이 경우 건물전체에 대하여 비과세가 가능한지, 아니면 건물과 부속토지중 어느부분만 비과세를 받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다 단서생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30 개정) ⑥ 제1항에서 “가족” 이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31 개정) ⑦ 법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율” 이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시계획구역안의 토지 5배 2. 도시계획구역밖의 토지 10배 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1298,1997.05.22 1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택과 주택 이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나, 사용 용도가 명확하지 아니한 지하실의 경우에는 주택과 주택 이외의 면적의 비율로 안분계산하여 구분하는 것임. 2. 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택 이외의 면적보다 주택면적이 큰 경우에는 주택의 증축 전ㆍ후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 그 부수토지에 대하여는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과하여야 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임. ○ 재일46014-2028,1996.09.05 하나의 건물에 주택과 주택외의 부분이 복합되어 있는 건물의 주택부분을 증축하여 양도한 것에 대하여 소득세법 제89조 의 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 부수토지를 산정함에 있어 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임. ○ 재일46014-2293,1998.11.25 1. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나, 2. 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임.