재건축조합원이 상가 대신에 아파트와 환지청산금을 받는 경우 양도세 과세여부

재건축조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련조세법령과 기 질의회신문(재일46014-2134,1998.11.4., 재일46014-1298,1999.7.2. 및 재일46014-1820,1998.9.22.)을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-2134, 1998.11.04. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세과세대상임. 1. 질의내용 요약 【상 황】 재건축대상 아파트 단지내에 상가를 소유하고 있는 자가 재건축조합원으로 가입하고, 사업시행 완료 후에는 재건축 사업시행계획에 따라 상가를 배정 받을 수 없으므로 아파트 1가구와 환지청산금을 받기로 되었음 【질 의】 1. 재건축 사업 완료 후에 재건축 이전에 소유하던 상가 대신에 아파트와 환지청산금을 받는 경우에는 상가 전체를 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부 2. 환지청산금을 받는 부분의 양도소득세 계산시 건물부분의 양도가액과 양도차손익은 어떻게 처리하는지? 3. 재건축사업에 따라 상가 대신에 배정받은 아파트의 취득시기는 언제? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분” 이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2000. 12. 29 개정) ② 법 제88조 제2항에서 “체비지” 라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다. ○ 주택건설촉진법 제44조 (주택조합의 설립등) ② 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준과 주택조합의 운영 및 관리등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 92.12.8> ○ 주택건설촉진법 제33조 (사업계획의 승인 및 건축허가등) ⑤ 국민주택사업주체가 제1항에 의하여 사업계획의 승인을 얻은 때에는 제4항 각호에 의한 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인ㆍ지정 또는 신고를 받은 것으로 보는 외에, 다음 각호에 의한 허가ㆍ인가ㆍ협의ㆍ동의ㆍ해제ㆍ승인ㆍ면허 또는 명령을 받은 것으로 보며, 제4항의 후단의 규정은 이 경우에 준용한다. <개정 81.4.7, 87.12.4, 91.12.14, 92.12.8, 97.12.13 법5454, 99.2.8 법5911> 1. 토지구획정리사업법 제7조 에 의한 시행명령 및 동법 제32조에 의한 시행인가 ○ 토지구획정리사업법 제2조 (용어의 정의) ②토지구획정리사업과 병행하여 시행하는 건축물 기타의 공작물 또는 물건(이하 “건축물등”이라 한다)의 설치ㆍ관리 또는 처분에 관한 사업이나 매립에 관한 사업은 이를 토지구획정리사업으로 본다. ○ 주택건설촉진법시행령 제42조 (주택조합의 설립등) ③ 법 제 44조제2항의 규정에 의한 주택조합구성원의 자격은 다음 각호와 같다. 3. 재건축조합의 구성원은 다음 각목의 1의 요건에 적합할 것 가. 제 4조의2의 규정에 의한 노후ㆍ불량주택(당해 주택에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자 나. 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자. 이 경우에는 재건축된 복리시설에 한하여 공급하되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다. ○ 주택건설촉진법 제3조 (용어의 정의) 7. “복리시설”이라 함은 어린이놀이터ㆍ구매시설ㆍ의료시설ㆍ주민운동시설ㆍ일반목용장ㆍ입주자집회소 기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. ○ 주택건설기준등에관한규정 제5조 (기타 복리시설) 법 제 3조제7호에서 “기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 시설 및 그 부속용도로 이용하는 시설을 말한다. 〔개정 92ㆍ7ㆍ25, 92ㆍ12ㆍ31, 93ㆍ2ㆍ20, 94ㆍ12ㆍ23 대령14447, 94ㆍ12ㆍ30, 99ㆍ9ㆍ29〕 1. 건축법시행령 별표 1´)″> 별표 1의 규정에 의한 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설(장의사ㆍ총포판매소ㆍ단란주점 및 안마시술소를 제외하며, 이하 “근린생활시설”이라 한다) 이하생략 ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날로 한다. (2000. 12. 29 개정) 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-2134,1998.11.4 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세과세대상임. ○ 재일46014-1298,1999.7.2. 1. 도시재개발법의 관리처분계획을 토지구획정리법의 환지계획으로 보는 것이며, 2. 도시재개발법에 의한 환지처분으로 환지 전 토지 및 건축물(이하 “토지 등”이라함)의 평가액(귀 질의의 경우 “분양기준액”에 해당함)이 권리 면적의 추산액(귀 질의 경우 “아파트분양가액”에 해당함)을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 3. 위 2의 경우 양도되는 토지 등의 면적은 환지 전 토지 등의 면적에 환지청산금이 분양기준액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. ○ 재일46014-1820,1998.9.22. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 재건축사업으로 새로운 주택을 신축하는 경우에는 동법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 도시재개발사업과 같이 환지처분으로 보는 것이므로, 새로운 주택 및 그 부속토지의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제3항 의 규정에 의하여 환지 전 주택 및 그 부속토지의 취득일이 되는 것임.