도로에 편입된 토지수용 후 반환된 과다편입토지에 대하여 양도소득세 감면여부

매매원인 무효 등으로 소유권이 당초 소유자에게 환원된 경우에는 그 환원에 대하여는 소득세법 제4조 제1항 제3호 규정에 의한 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 조사하여 사실판단할 사항임.

[회신] 귀 청 질의의 경우 관련 조세법령과 우리청 기질의회신문 재일46014-2023(1994.07.22)호와 재일46014-192(1995.01.25)호를 보내드리오니 참고하시어 사실판단 하시기 바라며, 이 경우 매매원인 무효 등으로 소유권이 당초 소유자에게 환원된 경우에는 그 환원에 대하여는 소득세법 제4조 제1항 제3호 규정에 의한 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부에 대하여는 관할 세무서장이 거래내용 등을 조사하여 사실판단 할 사항임을 알려드립니다. ※ 재일46014-2023, 1994.07.22 1. 소유부동산을 민법 규정에 의한 “환매” 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보류한 상태에서 소유권이전등기를 하는 경우에는 소득세법 제4조 제3항의 규정에 의한 “양도” 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 환매계약에 따른 환매기간내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 환원등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니함. 1.질의내용 요약 【상 황】 △△시 ○○면 ○○리 소재 1필지(1,230㎡)토지 중 측량오류에 의하여 공사에 편입되지 않은 일부토지(867㎡)를 포함하여 행정착오로 전체를 토지수용 재결을 얻어, 보상금을 법원에 공탁한 후에 전체를 국가로 소유권을 이전하였다가 - 원 토지소유자의 요청에 의하여 과다편입된 토지(876㎡)를 토지수용법 제71조의 규정에 의거 환매하여 소유권을 원 소유자에게 다시 돌려준 것에 대하여 - 민원인으로부터, 착오 등에 기인한 것이므로 세무당국이 부과한 양도소득세를 감면 받을수 있도록 우리청(○○지방국토관리청)에 적정한 조치요구가 있었음 ※○○지방국토관리청에 제출된 탄원서 내용 도로에 편입된 토지 1,230㎡를 수용하여 공탁한후 과다편입토지 876㎡를 토지수용법 제71조의 규정을 적용하여 토지를 돌려주어 과다한 세금에 시달리고 있음. 따라서 등기원인을 반환협의 또는 원인무효로 해주어 세금에서 자유롭게 해주기 바람. 【질 의】 1. 과다편입토지 876㎡에 대하여만 양도소득세 감면 등이 가능한지 여부 2. 우리청(○○지방국토관리청)에서 어떤 조치가 있어야 민원 수용이 가능한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음과 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정) 1 ~ 2 생략 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 생략 ② 생략 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) ② 생략 ○ 토지수용법 제71조 (환매권) ① 사업인정후 협의취득일 또는 수용일로부터 10년이내에 사업의 폐지ㆍ변경 기타의 사유로 인하여 수용한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 때에는 그 협의취득일 또는 수용당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 필요없게 된 때로부터 1년, 그 협의취득일 또는 수용일로부터 10년이내에 당해토지 및 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 기업자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.〈개정 1981ㆍ12ㆍ31〉 ②제1항의 규정은 사업인정후 협의취득일 또는 수용일로부터 5년을 경과하여도 수용한 토지의 전부를 사업에 이용하지 아니하였을 때에 이를 준용한다. ③제2항의 규정에 의한 환매권은 사업인정후 협의취득일 또는 수용일로부터 6년이내에 이를 행사하여야 한다.〈개정 1981ㆍ12ㆍ31〉 ④제48조제1항의 규정에 의하여 수용한 잔여지에 대하여는 그 잔여지에 접속된 부분이 필요없게 된 경우가 아니면 이를 환매할 수 없다.〈개정 1981ㆍ12ㆍ31〉 ⑤토지의 가격이 수용당시에 비하여 현저히 변경되었을 때에는 기업자 또는 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다. ⑥제1항 내지 제5항의 규정에 의한 환매권은 부동산등기법의 정하는 바에 의하여 수용의 등기가 되었을 때에는 제삼자에게 대항할 수 있다.〈개정 1981ㆍ12ㆍ31〉 ⑦국가ㆍ지방자치단체 또는 정부투자기관이 사업인정을 받아 토지를 협의취득 또는 수용한 후, 사업인정을 받은 공익사업이 제3조제1호 내지 제4호에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우에는, 당해 토지에 대한 제1항 및 제2항의 규정에 의한 기간은 당해 공익사업의 변경을 관보에 고시한 날로부터 기산한다.〈신설1981.12.31〉 ○ 민법 제590조 (환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. ○ 민법 제591조 (환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. ○ 민법 제592조 (환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. ○ 민법 제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 관리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. ○ 민법 제594조 (환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. ○ 민법 제595조 (공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-2023,1994.07.22 1. 소유부동산을 민법 규정에 의한 “환매” 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보류한 상태에서 소유권이전등기를 하는 경우에는 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 의한 “양도” 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 환매계약에 따른 환매기간내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 환원등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니함. ○ 재일46014-192,1995.01.25 1. 양도소득세에 대한 소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 의거 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이므로 2. 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제 등의 사유로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. 3. 또한 양도로 보지 않는 경우의 당해 자산의 취득시기는 소유권환원등기시기에 불구하고 당초의 취득일로 보는 것임.