다세대주택을 다가구주택으로 환원하여 1인에게 일괄양도시 양도세 비과세여부

토지의 조성비용 등이 토지의 자본적 지출에 해당하는 경우로서 독립된 재산으로 볼 수 없을 때에는 별도로 평가할 필요가 없으나, 토지와 구분되는 시설물 기타 구축물 등은 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 감가상각비를 공제하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우에는 붙임의 기 질의회신문(재삼 46014-686, 1997.03.17)을 보내드리니 이를 참조하시기 바랍니다. ※ 재삼46014-686, 1997.03.17 비상장주식을 평가함에 있어서 당해 법인의 자산가액은 각각의 재산을 평가단위별로 평가하여 그 평가액의 합계액으로 하며, 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가에 의하는 것임. 개별 공시지가를 적용함에 있어서 당해 토지의 조성비용 등이 토지의 자본적 지출에 해당하는 경우로서 독립된 재산으로 볼 수 없을 때에는 별도로 평가할 필요가 없으나, 토지와 구분되는 시설물 기타 구축물 등은 그것을 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 그것의 설치시기로부터 평가기준일까지의 감가상각비를 공제하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 비상장주식평가를 위한 순자산가액 계산시 골프장 토지와 별도로 구분된 코스의 평가방법은?(당해 골프장을 조성한지 5년이 지났으나 수익가치는 “0”임) (갑설) 토지의 공시지가에 코스도 포함되어 있으므로 코스를 별도 평가할 필요없음. ☞ 코스 조성비용은 토지의 자본적지출로서 토지의 개별공시지가 산정시 반영되어 있으며, 감가상각대상 자산이 아니므로 토지와 별도로 평가할 필요가 없음. - B/S상 토지가액 12,496백만원 코스 40,808백만원 ──────── 53,304백만원 - 토지의 개별공시지가 51,629백만원 차액 : △1,676백만원 (을설) 코스는 토지와 구분하여 별도로 평가하는 것임. ☞ 골프코스는 토지의 평가액에 반영되지 않은 별도의 시설물로서, 별도로 평가하는 것임. - B/S상 토지가액 12,496백만원 코스 40,808백만원 ──────── 53,304백만원 - 토지의 개별공시지가 51,629백만원 코스 40,808백만원 ──────── 92,437백만원 차액 : 39,133백만원 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28 개정) 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ○ 지가공시및토지등의평가에관한법률 제5조 【조사ㆍ평가의 기준】 ① 건설교통부장관이 제4조의 규정에 따라 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다. (1995. 12. 29 개정) ○ 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조【토지의 감정평가】 ② 제1항의 경우에는 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. ○ 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제6조 【조사ㆍ평가의 기준】 ① 건설교통부장관이 법 제5조 제1항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격을 평가하는 경우에 참작하여야 할 기준은 다음 각호와 같다. (1994. 12. 23 개정) 2. 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용 추정액은 공시기준일 현재 당해 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비용으로 할 것 ○ 표준지 조사ㆍ평가기준(건설교통부 훈령 제163호, 1996.12.24제정) 제41조 【골프장용지등】 ① 골프장용지는 복성식평가법에 의하여 평가하되, 표준적 조성공사비 및 그 부대비용은 토지에 체화되지 아니한 골프장 안의 관리시설(클럽하우스ㆍ창고ㆍ오수처리시설 기타 골프장 안의 모든 건축물을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 설치에 소요되는 금액상당액을 뺀 것으로 하고, 골프장의 면적은 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률시행령 제20조 제1항 의 규정에 의하여 등록된 면적(조성공사 중에 있는 골프장용지는 같은법 제12조의 규정에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로 한다. ※ 복성식평가법 : [조성 전 토지의 소지가격+(표준적 조성공사비 및 그 부대비용+개발부담금 등 제세공과금+적정이윤) ] ÷ 당해 토지의 면적 ≒ 평가가격 ② 골프장용지는 다음 각호와 같이 구분한다. 1. 개발지 : 골프코스(티그라운드ㆍ훼어웨이ㆍ라프ㆍ해저드ㆍ그린 등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 주차장 및 도로, 조정지(골프코스 밖에 설치된 연못을 말한다), 조경지(산림훼손ㆍ농지전용 등에 의하여 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 토지를 말한다) 및 관리시설의 부지 2. 원형보존지 : 제1호 이외의 토지로서 당해 골프장의 사업계획승인시부터 현재까지 원형상태 그대로 보전이 되고 있는 임야 등 토지 ③ 골프장용지는 제2항에서 규정한 개발지 및 원형보전지 등 당해 골프장의 등록된 면적전체를 일단지로 보고 평가하되, 면적비율에 의한 평균가격으로 평가가격을 결정한다. 다만, 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장으로 구분 등이 되어 있어 둘 이상의 표준지가 선정된 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 평가한다. ④ 제1항의 규정에 의하여 복성식평가법으로 평가한 가격이 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사규모 골프장용지의 가격수준과 현저한 차이가 있는 경우에는 수익환원법 또는 거래사례비교법으로 평가한 가격과 비교하여 그 적정여부를 확인하되, 필요한 경우에는 평가가격을 조정하여 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다. ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정은 경마장 및 스키장시설 기타 이와 유사한 체육시설용지의 평가시에 준용한다. ○ 2002년 적용 개별공시지가 조사ㆍ산정지침(건설교통부 지침, 2001.11.) - 「일단지」라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말함. - 골프장용지는 개발지와 원형보전지를 포함하여 일단지의 범위로 보게 되며, 이 경우 체육시설의 설치ㆍ이용에관한법률시행령 제20조제1항 의 규정에 의하여 등록된 면적임.(조성공사중에 있는 골프장 용지는 같은법 제12조의 규정에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말함) - 골프장용지중 원형보존상태의 임야등의 토지는 같은법시행령 제9조의 규정에 의한 골프장의 입지기준및환경보전등에 관한 규정(1995.2.9 문화체육부고시 제1995-3)에 의하여 필수적으로 확보하여야 할 토지로서 “용도상 불가분의 관계”에 있는 부분임. - 따라서 공시기준일 현재 체육용지로 지적등록되어 지적등록되어 있지 아니하였어도 체육시설의 설치ㆍ이용에관한법률시행령 제20조제1항 의 규정에 의하여 골프장용지로 등록된 전체면적에 대한 실제지목은 체육용지로 보는 것이 타당함. - 체육시설의 설치ㆍ이용에관한법률시행령(1994.6.14. 대통령령 제14284호)개정 이전에 등록되었거나 사업계획승인을 받은 골프장으로서 원형상태로 있는 임야 등의 면적이 많아 그 등록면적이 같은법시행령 제9조에서 정한 부지면적의 제한을 현저히 초과하는 경우에도 그 전체등록면적을 일단지로 조사하게 됨. 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 건교부 지일 58321-70, 1997.02.26 토지의 소지가격과 토지에 체화되지 아니한 사업비를 제외한 공사비 및 개발이익의 적정부분을 고려한 가격과 수익재산으로서의 가격 및 거래사례등을 종합적으로 고려하여 결정한 가격임. ○ 재법인 46012-166, 1994.11.02 법인세법 제16조제12호 및 제59조의2의 규정을 적용함에 있어서 법인이 토지를 매입하여 골프장시설을 조성하는데 지출한 비용중 토지와 일체가 되어 코스를 구성하는 시설의 조성비용은 토지에 대한 자본적지출로 처리하며, 토지와 구분되는 건물ㆍ구축물등에 대한 지출은 당해 자산의 취득원가로 처리하기 바람. ○ 재삼 46014-686, 1997.03.17 비상장주식을 평가함에 있어서 당해 법인의 자산가액은 각각의 재산을 평가단위별로 평가하여 그 평가액의 합계액으로 하며, 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가에 의하는 것임. 개별 공시지가를 적용함에 있어서 당해 토지의 조성비용 등이 토지의 자본적 지출에 해당하는 경우로서 독립된 재산으로 볼 수 없을 때에는 별도로 평가할 필요가 없으나, 토지와 구분되는 시설물 기타 구축물 등은 그것을 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 그것의 설치시기로부터 평가기준일까지의 감가상각비를 공제하는 것임.