재개발ㆍ재건축조합의 조합원이 취득한 입주권의 양도소득세 비과세 요건

재개발ㆍ재건축조합의 조합원이 취득한 입주자로 선정된 지위를 1999.1.1 이후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 양도소득세를 비과세함.

[회신] 귀 질의의 경우 관련 조세법령, 우리청 기질의회신문(재일46014-1647,1999.09.07) 및 재개발ㆍ재건축 아파트입주권 양도시 양도소득세 산정에 대한 업무지침(2001. 3. 14)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-1647, 1999.09.07 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대1주택으로 3년 이상 보유한 주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 “입주자로 선정된 지위” (이에 부수되는 토지를 포함)를 1999. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항(1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정된 것)의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임. 1. 질의내용 요약 【상 황】 1999. 2. 2 △△동 소재 재건축대상 아파트 18평을 구입하여 약 10개월 보유하다가 1999. 12월 말에 철거 되었으며 현재 재건축공사가 진행중이며 2003. 7월경에 입주예정으로 있음 【질 의】 1. 재건축아파트를 입주전에 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 2. 과세가 되는 경우 적용 세율은 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정) 4. 생략 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 을 말한다. ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ ⑮ 생략 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 , 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다 )이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. (2001. 12. 31 개정) 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 36 3. 미등기양도자산 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 60 이하생략 ○ 재개발ㆍ재건축 아파트입주권 양도시 양도소득세 산정에 따른 업무지침 (2001. 3. 14) Ⅳ. 입주권에 대한 양도소득세 산정개요 1. 재개발ㆍ재건축 입주권의 양도차익은 입주권프리미엄과 기존부동산의 양도차익으로 구성되어 있으므로, 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리부분과 부동산 부분으로 구분하여 각각의 양도차익을 산정합니다. 2. 장기보유특별공제액은 부동산을 취득할 수 있는 권리부분에는 적용하지 않는 것이며, 기존부동산 부분에는 그 보유기간에 따라 적용합니다. - 기존부동산의 보유기간계산 : 기존부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일(사업계획승인일)까지의 기간 - 기존주택과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우 : 각각의 보유기간에 따른 공제율을 적용 3. 양도소득 기본공제 : 부동산을 취득할 수 있는 권리부분과 기존부동산 부분에 대한 양도소득금액을 합산한 후 1인당 연 2,500,000원을 공제합니다. 4. 세율적용 : 기존부동산의 취득일로부터 입주권양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용합니다. - 기존주택과 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우 : 먼저 취득한 부동산의 취득일부터 입주권양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당세율을 적용 5. 예정신고납부세액공제 : 입주권은 부동산양도신고대상이 아니므로, 예정신고납부를 하는 경우 10% 세액공제만이 가능합니다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1647,1999.09.07 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대1주택으로 3년 이상 보유한 주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 “입주자로 선정된 지위” (이에 부수되는 토지를 포함)를 1999. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항 (1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정된 것)의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임.