양도소득세가 감면되는 신축임대주택에는 2002. 1. 1 이후 신축완성된 주택을 포함하는 것임.
전 문
[회신]
(질의1)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【서일46014-10303 (2002.3.12)】내용을 참고하시기 바라며,
(질의2) 2000.12.31 이전에 신축된 주택을 2001.1.1이후 취득한 경우 당해주택은 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
(질의3)에 대한 문의는 주택임대소득을 추계결정하는 경우 주택구입에 따른 차입금 이자상당액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것입니다.
(질의4)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재삼46014 - 1341 (1999.7.9) 및 재삼46014-1315(1998.7.14)】내용을 참고하시기 바라며,
(질의5)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재삼 46014 - 2187 (1998. 11. 11)】내용을 참고하시기 바랍니다.
※ 서일46014-10303, 2002.03.12
조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호 및 같은법시행령 제97조의 2의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축임대주택에는 2002. 1. 1 이후 신축완성된 주
| [ 회 신 ] |
| 택을 포함하는 것임. |
1. 질의내용 요약
○ 【현황】
- 2001. 3. 11 : 전용면적 84.45㎡ 미분양아파트 2채 분양 받음
- 2002. 5. 22 : 입주 예정
○ 【질의1】
상기 2주택 취득 후 5년간 임대하다가 양도하는 경우
조세특례제한법 제97조
의 2의 규정을 적용받아 양도소득세가 감면되는지 여부
【질의2】
상기 신축주택 이외에 기존주택을 추가로 취득한 후에 기존주택을 양도하는 경우
조세특례제한법 제97조
규정을 적용받아 양도소득세가 감면되는지 여부
【질의3】
주택임대에 따른 임대소득에 대한 종합소득세 추계계산시 은행통장에 기입된 주택 융자금 대출이자를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
【질의4】
아파트를 증여하는 경우 증여가액 및 증여시기
【질의5】
전세보증금을 인수하는 조건으로 아파트를 증여하는 경우 증여가액
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
조세특례제한법 제97조
의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
① 대통령령이 정하는 거주자가
다음 각호의 1에 해당하는 국민주택
(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설)
나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설)
○
조세특례제한법 제97조
【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을
2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시
하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
○
소득세법 제80조
【결정과 경정】
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (1994. 12. 22 개정)
○
소득세법시행령 제143조
【추계결정 및 경정】
① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나
중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. (2000. 12. 29 단서신설)
1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. (2000. 12. 29 개정)
가. 매입경비(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 (2000. 12. 29 개정)
나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 (2000. 12. 29 개정)
다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 (2000. 12. 29 개정)
1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (2000. 12. 29 신설)
2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다. (2000. 12. 29 개정)
3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법
○
소득세법 제88조
【양도의 정의】
① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우
부담부증여(
상속세 및 증여세법 제47조제3항
본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
(1996. 12. 30 개정 ;
상속세 및 증여세법
부칙)
○
소득세법시행령 제159조
【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
○
상속세및증여세법 제47조
【증여세과세가액】
① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
○
상속세및증여세법 제53조
【증여재산공제】
① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다. (1998. 12. 28 후단개정)
2. 직계존비속(증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.
○
상속세및증여세법 제2조
【증여세 과세대상】
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.
1.
타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자
(이하 “수증자” 라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 (1998. 12. 28 개정)
○
상속세및증여세법 제60조
【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○
상속세및증여세법 제61조
【부동산 등의 평가】
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (1999. 12. 28 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서일46014-10303,2002.03.12
조세특례제한법 제97조
의 2 제1항 제2호 및 같은법시행령 제97조의 2의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축임대주택에는
2002. 1. 1 이후 신축완성된 주택을 포함하는 것임.
○ 소득46011-159,2000.01.31
개인사업자가 종합소득 과세표준확정신고를 한 후 매출누락 사실이 확인된 경우 과세표준과 세액의 경정은 신고서 및 그 부속서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 하는 것이나,
소득세법시행령 제143조 제1항
의 사유로 장부 및 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 소득금액을 추계조사경정하는 것임.
○ 재삼46014-1341,1999.07.09
증여재산의 가액은 증여계약서에 기재한 금액에 관계없이
상속세 및 증여세법 제60조 제1항
의 규정에 의하여
증여일 현재 시가에 의하되, 시가가 없는 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 같은법 제61조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하는 것임.
○ 재삼46014-1315,1998.07.14
부동산을 증여받은 경우 그 증여재산 취득시기는
상속세 및 증여세법시행령 제23조 제1항 제1호
의 규정에 의하여
소유권이전등기접수일임.
○ 재삼 46014 - 2187,1998. 11. 11
상속세및증여세법 제47조 제1항
의 규정에 의하여
당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액
으로 하는 것임.