매매 또는 교환 등의 사유로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 원칙적으로 양도자가 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하며 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 부동산양도신고확인서를 교부하여야 하는 것임.
전 문
[회신]
귀 질의에 대한 <붙임> 관련 조세법령과 재정경제부 기질의회신문(재경부재산46014-130,2002.06.28호)와 우리청 기 질의회신문(재일46300-168,1998.02.02, 재일46014-2814,1997.12.04, 재일46014-1407,1998.07.27)을 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
※ 재경부재산46014-130, 2003.06.28
소득세법 부칙 제1조 및 제13조 규정에 의하여 부동산양도신고제 시행시한은 2003.6.30.이나, 2002.6.30. 및 7.1.이 공휴일인 경우에는 국세기본법 제5조 제1항의 규정에 의한 기한의 특례가 적용되어 2002.7.2.까지 부동산양도신고가 가능함.
1. 질의내용 요약
【상 황】
개발제한구역이며 부동산 매매허가 지역내의 임야와 그 임야 내의 대지 및 건물소유자임.
상기 부동산의 종전의 부동산양도신고제도 시행당시에 대해 아래와 같이 질의함.
【질 의】
1. 부동산양도신고 절차 및 구비서류와 소요기일은 ?
2. 양도신고는 누가 하는 것인가?
3. 대리인도 가능하다면 어떤 자격의 소유자인가?
4. 부동산양도신고시 제출하는 매매계약서는 검인계약서를 말하는 것인가?
5. 부동산양도신고확인서는 누가 수령해야 하는가
6. 토지거래 계약 허가증이 필요한가(허가내용과 양도신고내용이 다를 경우 양도신고서확인서의 유효, 무효 여부)
7. 허위위임장 및 위임장 없이도 부동산 양도신고가 가능한가
8. 상기7로 발급받은 양도신고확인서의 유효, 무료 여부
9. 양도자의 다른 체납액이 있을 때도 부동산양도신고 확인서를 발급하는가
10. 부동산 양도신고확인서가 등기소의 소유권이전 등기 때 꼭 필요한 서류인가
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ (구)
소득세법 제165조
【부동산양도 신고 등】(삭 제, 2001. 12. 31)
① 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 “부동산양도신고” 라 한다)하여야 한다. 다만, 주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)ㆍ농지 등으로서 대통령령이 정하는 경우와 거래대금이 대통령령이 정하는 금액 이하인 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29 단서개정)
1. 매매 또는 교환 (1998. 12. 28 개정)
2. 법인에의 현물출자 (1998. 12. 28 개정)
3. 공매 또는 경매 (1998. 12. 28 개정)
4. 토지수용법ㆍ
공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법
기타 법률에 의한 수용 및 협의매수(보상금을 공탁하는 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (2000. 12. 29 개정)
5. 대물변제 (1999. 12. 28 신설)
② 제1항의
부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산양도신고확인서를 교부하여야 한다.
다만, 비거주자로부터 부동산양도신고를 받은 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 국세기본법에 의한 납세담보를 제공받은 후 부동산양도신고확인서를 교부하여야 한다. (1999. 8. 31 단서개정)
1. 제1항 제3호의 규정에 의한 공매 또는 경매 (1999. 8. 31 신설)
2. 제1항 제4호의 규정에 의한 수용(협의매수를 제외한다) (1999. 8. 31 신설)
③ 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자로부터 납부세액에 관한 안내서의 교부신청을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 교부한다. (2000. 12. 29 개정)
④ 제3항의 규정에 의한 안내서에 따라 제105조의 규정에 의한 예정신고기한내에 세액을 자진납부하는 때에는 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익예정신고자진납부 또는 제106조의 규정에 의한 예정신고자진납부를 한 것으로 본다. 이 경우 토지 등 매매차익예정신고납부세액공제 또는 예정신고납부세액공제는 제69조 제4항 또는 제108조의 규정에 불구하고 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 15에 상당하는 금액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
⑤ 제1항의 규정에 의한 매매ㆍ교환ㆍ현물출자ㆍ공매ㆍ경매ㆍ수용 또는 대물변제를 등기원인으로 하여
부동산소유권이전에 관한 등기를 신청할 때에는 부동산양도신고확인서를 첨부하여야 한다.
다만, 제1항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29 단서개정)
⑥ 부동산양도신고 및 확인서의 교부 등 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 개정)
○ (구)
소득세법시행령 제224조
【부동산 양도신고 등】
①
부동산을 양도한 자(부동산 양도신고에 관한 위임을 받은 자를 포함한다)는 부동산 소유권이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 재정경제부령이 정하는 부동산양도신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 부동산 양도신고를 하여야 한다.
이 경우 법 제165조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 사유로 부동산의 소유권이 이전되는 때에는 부동산을 양수한 자(부동산 양도신고에 관한 위임을 받은 자를 포함한다)도 부동산 양도신고를 할 수 있다. (1999. 12. 31 개정)
1. 토지대장(취득당시의 토지등급이 기재된 것에 한한다) 및 건축물대장등본 (1995. 12. 30 신설)
2. 토지 및 건물등기부등본 (1995. 12. 30 신설)
3. 부동산 보유기간 중에 환지가 있었던 경우 및 도시재개발법에 의한 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축이 있었던 경우에는 환지예정지증명원ㆍ잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 (1996. 12. 31 신설)
4.
법 제96조 제1항 단서ㆍ동조 제2항 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서ㆍ동호 나목의 규정이 적용되는 경우
에는
양도 및 취득에 관한 계약서 사본
. 이 경우 제9항의 규정에 의한 고급주택의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 한다. (1999. 12. 31 신설)
5. 제9항의 규정에 의한 고급주택의 경우에는 실지거래가액의 확인을 위한 양수자의 인감증명서 (1999. 12. 31 신설)
② 법 제165조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (1995. 12. 30 신설)
1. 등기부등본, 등기필증, 기타 재정경제부령이 정하는 서류(이하 이 조에서 “등기부등본 등” 이라 한다)에 의하여 3년 이상 보유한 사실이 확인된 주택 (1998. 4. 1 직제개정)
2. 등기부등본 등에 의하여 8년 이상 보유한 사실이 확인된 농지(지적법에 의한 지목이 전ㆍ답ㆍ과수원인 경우에 한한다). 이 경우 상속받은 농지의 보유기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 보유한 기간을 합산한다. (1999. 12. 31 후단신설)
3. 파산선고에 의한 처분으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 (2000. 12. 29 신설)
4. 판결ㆍ화해 등 이와 유사한 법률적 효력의 발생으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 (2000. 12. 29 신설)
5. 기타 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 부동산 (2000. 12. 29 호번개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 부동산 양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 재정경제부령이 정하는
부동산양도신고확인서를 부동산 양도신고자에게 즉시 교부하여야 한다.
이 경우 부동산양도신고서의 기재사항이 불비하거나 제1항 각호의 서류가 미비된 때에도 부동산양도신고확인서를 먼저 교부한 후 그 보완을 요구하여야 한다. (1998. 4. 1 직제개정)
④ 거주자가 법 제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 하는 때에는 당해 부동산양도신고일(부동산을 양도하기 전에 부동산양도신고를 한 경우에는 제162조의 규정에 의한 부동산의 양도일을 말한다)에 법 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 것으로 본다. 이 경우 부동산 양도신고와 함께 납부세액에 관한 안내서의 교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 법 제105조의 규정에 의한 예정신고기한내에 재정경제부령이 정하는 안내서를 납세자에게 교부한다. (2000. 12. 29 후단개정)
⑤ 법 제96조 제1항 제6호의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 납부하고자 하는 자 또는 조세특례제한법에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 제1항의 규정에 의한 부동산양도신고와 함께 당해 사실을 신고하거나 감면신청서를 제출할 수 있다. (1999. 12. 31 개정)
⑥ 거주자가 제1항의 규정에 의한 부동산 양도신고후 신고내용에 오류가 있거나 부동산 매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정하는 신고기한까지 그 변경된 내용 등을 신고하여야 한다. (1995. 12. 30 신설)
⑦ 삭 제 (2000. 12. 29)
⑧ 주택ㆍ농지 등 부동산의 양도가 제2항 및 제11항의 규정에 해당하는 경우에도 양도자가 법 제165조 제3항의 규정에 의한 납부세액의 안내를 받거나 동조 제4항의 규정에 의한 세액공제를 받고자 하는 때에는 제2항 및 제11항의 규정에 불구하고 부동산 양도신고를 할 수 있다. (2000. 12. 29 개정)
⑨ 법 제165조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 특별시ㆍ광역시 및
수도권정비계획법 제2조 제1호
의 규정에 의한 수도권의 시지역(광역시의 읍ㆍ면지역과
지방자치법 제7조 제2항
의 규정에 의하여 설치된 도농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역의 경우에는 재정경제부령이 정하는 지역에 한한다)에 있어서는 다음 각목의 1에 해당하는 주택 (1999. 12. 31 신설)
가. 단독주택으로서 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상인 주택 (1999. 12. 31 신설)
나. 단독주택으로서 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상인 주택 (1999. 12. 31 신설)
다. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상인 주택 (1999. 12. 31 신설)
2. 제1호외의 지역에 있어서는 제1호 각목의 1에 해당하는 주택으로서 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택 (1999. 12. 31 신설)
⑩ 관할세무서장이 제1항 및 제9항의 규정에 의하여 고급주택에 관한 부동산양도신고를 받은 때에는 양수자가 확인한 거래가액 등 신고내용을 고급주택관리대장에 기록하여 관리하여야 한다. (1999. 12. 31 신설)
⑪ 법 제165조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 금액 이하인 경우” 라 함은
부동산등기특별조치법 제3조
의 규정에 의하여 소유권이전등기를 신청할 때에 부동산의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 등의 검인을 받아 제출하는 계약서에 기재되어 있는 거래대금을 기준으로 하여 다음 각목의 1에 해당하는 금액 이하인 경우를 말한다. (2000. 12. 29 신설)
가. 목적부동산이 토지와 건물인 경우에는 5천만원 (2000. 12. 29 신설)
나. 목적부동산이 토지 또는 건물인 경우에는 2천만원 (2000. 12. 29 신설)
○ (구)
소득세법시행규칙 제99조
의 2 【부동산양도신고 등】
① 영 제224조 제2항 제1호에서 “재정경제부령이 정하는 서류” 라 함은
도시개발법
기타 법률의 규정에 의한 체비지 등을 매매하는 경우로서 체비지매도증서 등 소유권 매매사실을 입증할 수 있는 서류를 말한다. (2000. 4. 3 개정)
② 삭 제 (2001. 4. 30)
③ 영 제224조 제1항의 규정에 의한 부동산양도신고서 및 동조 제3항의 규정에 의한 부동산양도신고확인서는 별지 제88호 서식에 의한다. (1996. 12. 20 신설)
④ 영 제224조 제4항에서 “재정경제부령이 정하는 안내서” 라 함은
국세징수법시행규칙 제4조
의 규정에 의한 납부서를 말한다. (1998. 8. 11 직제개정)
⑤ 영 제224조 제9항 제1호 본문에서 “재정경제부령이 정하는 지역” 이라 함은 경기도 용인시 기흥읍ㆍ수지읍 및 구성면을 말한다. (2000. 4. 3 신설)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재일46300-168,1998.02.02
1. 재정경제원 재산 46014-21(1998. 1. 20)호에 의한 예규
2. 동 예규에 의하여 토지거래계약허가구역내의 토지의 매매계약을 체결하고 허가를 받기 전에 잔금청산을 한 후 허가를 받는 경우에는 양도일이 소급되므로 양도소득세 예정신고 및 확정신고기간의 도과에 따라 예정신고납부세액공제를 받을 수 없게 되거나 가산세 부담의 우려가 있으므로
토지거래계약허가구역내의 토지를 양도하는 경우 토지거래허가를 받기 전이라 하더라도 양도소득세의 부동산양도신고 등 자진신고ㆍ납부가 가능한 것임.
3. 위 2의 내용에 따라 신고ㆍ납부를 하였으나 토지거래계약허가를 받지 못하고 당초 계약을 취소한 경우에는 신고ㆍ납부 및 그에 따른 결정은 당연무효로서 부과제척기간에 관계없이 납부한 세액을 즉시 환급조치하여야 함.
붙임 : 토지거래계약허가구역내 토지의 양도시기에 대한 예규
(참조 : 토지거래계약허가구역내 토지의 양도시기에 관한 예규)
[종전의 예규]
토지거래계약허가구역내 토지를 토지거래계약허가 없이 체결된 매매계약에 따라 양도하고
소득세법
규정에 의한 자산양도차익예정신고기간내에 신고납부한 경우에는 그 신고납부 효력이 발생하지 아니하는 것이며, 허가전의 계약에 의하여 토지를 양도한 경우가 계약체결 당시 허가를 받을 것을 전제로 한 계약에 따른 것이면 당초 계약에 의한 매매대금 청산일이 양도시기가 되는 것임. 다만, 그 대금청산일이 허가 전에 도래되는 경우에는 토지거래계약허가일을 양도시기로 적용하는 것임. (국세청재일 46014-1927, 1996. 8. 23)
[재경원 예규]
토지거래계약허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어
국토이용관리법 제21조
의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로
소득세법시행령 제162조 제1항
본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기가 되는 것임. (재경원 재산 46014-21, 1998. 1. 20)
○ 재경부재산46014-130, 2002.06.28.
소득세법
부칙 제1조 및 제13조 규정에 의하여 부동산양도신고제 시행시한은 2003.6.30.
이나, 2002.6.30. 및 7.1.이 공휴일인 경우에는
국세기본법 제5조 제1항
의 규정에 의한 기한의 특례가 적용되어 2002.7.2.까지 부동산양도신고가 가능함.
○ 재일46014-2814,1997.12.04
소득세법 제165조
의 규정에 의하여 부동산양도신고를 하는 경우에는
양도인이 하는 것이 원칙
이나, 부득이하게 양도자이외의 자가 부동산 양도신고를 하는 경우로서 정황으로
양도자의 위임사실(위임장 첨부, 양도자와의 전화통화로 위임사실 확인등)을 확인할 수 있는 경우에는 양도자이외의 자에게도 부동산신고확인서 발급이 가능한 것임.
○ 재일46014-1407,1998.07.27
“부동산양도신고서”의 기재사항이 불비하거나
소득세법시행령 제224조 제1항
각호에서 규정하는 서류가 미비한 때에도 소관세무서장이 부동산의 양도사실을 확인하는 경우에는 동조 제3항의 규정에 의하여 “부동산양도신고확인서”를 먼저 교부할 수 있는 것임.