토지건물을 현물출자하고 환지청산금을 지급받는 경우 양도소득세 과세여부

조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로, 조합측으로부터 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련법령과 유사사례에 대한 기 질의회신문(재산46014-978.2000.08.09 및 재일46014-2104,1999.12.13)을 보내드리니 참고하시기 바라며, 귀 질의가 이에 해당하는지는 소관세무서장이 재건축사업계획, 당해 부동산의 매매계약, 대금수수관계 등 구체적인 사실관계를 조사하여 판단할 사항인 것입니다. ※ 재산46014-978. 2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 1. 질의내용 요약 - 소유하던 토지ㆍ건물을 조합원자격으로 재건축조합에 신탁하고, 재건축아파트 1채를 분양 받음과 동시에 동 신탁 부동산의 평가액 중 분양받는 아파트의 가액을 차감한 잔액은 현금으로 지급받기로 조합과 약정. - 현금지급받기로 한 부분에 대하여는 2001.10 9를 마지막으로 수차례에 걸쳐 지급받았고, 2003.11 준공예정인 재건축아파트는 조합에서 아직까지 관리처분계획을 받지 아니 하였음. 위와 같은 경우 1. 주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축조합으로부터 동 조합원이 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받는 경우 이는 환지로 본다고 되어있는바, 동 조합의 사무미숙으로 관리처분계획을 받지 아니한 경우에도 환지에 해당하는지 여부. 2. 당해 토지ㆍ건물의 양도시기가 현금보상금의 잔액을 받은 때인지 또는 분양받는 아파트의 완성일이 되는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 생략 ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분” 이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 이하 생략 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산46014-978,2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 재일46014-2104,1999.12.13 1. 도시재개발법(주택건설촉진법)에 의한 도시재개발(재건축)사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발(재건축)조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 종전의 주택 및 부수토지가 재개발(재건축)조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것임.