신축임대주택을 임대하는 경우 거주하는 주택양도시 비과세여부

임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는, 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것이고, 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 신축임대주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

[회신] 거주자가 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 또는 1999년 8월 19일 이전에 신축한 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 신축임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 1호 이상 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 2의 규정에 의하여 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것이고 1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 이에 해당하는 신축임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 아래와 같이 주택을 임대하고 있는 거주자의 배우자 명의로 1987년 취득한 단독주택(대지 134㎡, 건물 193.88㎡)을 2002.3.7 양도한 경우 당해 양도한 주택이 1세대 1주택의 비과세에 해당하는지 여부 - 아 래 - 1988년 신축한 아파트 3채를 각각 2000.1.28, 2000.2.29, 2000.9.7 취득하여 관할구청에 임대사업자등록을 필하고 관할세무서에 임대사업자등록을 하였으며, 현재까지 임대사업을 하고 있는 경우. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1. ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정) 4. 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정) 이하 생략 ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】(2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001. 12. 31 제목개정) ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정) 이하 생략