소유권 이전등기를 한 경우 양도소득세가 과세되는지 여부

양도차액을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는, 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련법령과 관련참고자료 재일46014-1117(1995.05.04)호 및 재일46014-2580(1997.11.01)호를 참고하시고, 구체적인 세액계산은 가까운 세무서 납세서비스센터의 도움을 받으시기 바랍니다. ※ 재일46014-2580, 1997.11.01 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 【상 황】 1. 1997년 7월26일 임대사업자로 등록하였습니다. 2. IMF 전 국민주택규모이하 아파트 5호를 구입하여 전세를 주다가 이제 5년이 되어(2002.7.26자) 매도를 할려고 합니다. 【질 의】 1. 5가구중 1가구는 분양 받았는데 양도소득세 100% 감면 되는지 여부 2. 4가구는 기존아파트 구입해서 5년이 되는데 50% 감면되는지 여부 3. 5년 기간계산은 주택매입일자 기준인지, 임대사업자 등록일자 기준인지 여부 4. 기준시가로 양도세 계산시 가구당 양도소득세는 얼마나 되는지, 공제되는 필요경비는? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정) 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정) 2. 삭 제 (2001. 12. 31) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3의 2. 삭 제 (2001. 12. 31) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정) ○ 조세특례제한법시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간” 이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ~ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호외의 자산 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정) 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1117,1995.05.04 1. 장기임대주택의 정의 장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년이상 장기적으로 임대한 주택 을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음. 2. 감면대상자 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨. 1986. 1. 1 이후 신축된 주택이나 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우 에는 양도소득세의 50%를 감면하고, 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 100% 감면됨. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대 주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1 이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 양도소득세의 100%를 감면함. * 임대주택법에 의한 임대사업자 ㆍ 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자 4. 감면 절차 ● 임대주택의 신고 임대주택을 5년 이상 임대하려는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 주택임대 신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 함. 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여야 함. ● 임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청 5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 함. <첨부서류> ㆍ 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대주택사업자 등록증 ㆍ 임대차계약 사본 ㆍ 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 ㆍ 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 ● 임대주택기간의 계산 주택임대기간의 계산은 주택의 임대를 개시한 날로부터 기산 하며 이 때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며, 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산함. 피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대 기간을 상속인의 주택임대기간에 합산함. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니함. 5. 임대주택과 사업자 본인 소유주택과의 관계 납세자가 거주 또는 보유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대1주택 비과세 여부 판정시 주택임대신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없음. ○ 재일46014-2580,1997.11.01 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비 는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액 으로 하는 것임.