교환으로 부동산을 양도ㆍ취득하는 경우 양도가액 및 취득가액 산정여부

양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은, 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 산정하는 것임.

[회신] (질의1)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문(재일46014-3060,1997.12.30)내용을 참고하시기 바라며, (질의2)(질의3)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문(법인46012-153, 1997.1.17 및 법인46012-3379, 1995.8.29 및 부가46015-3859,2000.11.28 및 부가46070-869, 1994.4.28)내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-3060, 1997.12.30 자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 산정하는 것임. 1. 질의내용 요약 개인 (갑)의 토지에 건설업법인(을)이 10층 건물을 신축 하고, 완성된 건물 1층 및 2층 건물(이에 해당하는 부속토지 포함)을 건물완공 시점에 토지와 교환하고자 약정함. - (갑)의 토지 : ① 실지 취득가액 : 20억 ② 취득당시 기준시가(개별공시지가) 20억 ③ 양도(교환)당시 기준시가(개별공시지가) 30억 ④ 토지 보유기간 : 3년 - (을)의 건물 : ① 1, 2층 분양예정가액(부속토지포함) : 55억(건물: 50억, 토지:5억) ② 1, 2층 분양건물 기준시가 : 11억 (건물: 10억, 부속토지:1억) ③ 1, 2층 실제건축비(총건축비를 면적으로 안분) : 15억 (질의1) (갑)의 토지양도(교환)에 대한 양도차익 계산시 양도가액을 무엇으로 하는지? (질의2) (을)은 토지의 취득원가를 무엇으로 하는 지? ① 양도(교환)당시 (을)의 토지 기준시가인 30억으로 한다. ② 양도(교환)당시 (갑)의 분양예정가인 55억으로 한다. ③ 양도(교환)당시 (갑)의 건물 기준시가 11억으로 한다. ④ (갑)의 교환되는 건물의 건축비 15억으로 한다. (질의3) (을)의 1, 2층 수입금액(과세표준)은 무엇으로 하는 지? (부가세법, 법인세법) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제 1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ○ 소득세법기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 ○ 소득세법기본통칙 97-2 【자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액계산】 토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다. ○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】 ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28 개정) 2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28 개정) 3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액 (1998. 12. 28개정) ○ 법인세법시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 31 개정) 2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (1998. 12. 31 개정) 3. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산 : 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. (2001. 12. 31 단서개정) 4. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 주주 등이 취득한 주식 등 : 취득당시의 시가. 다만, 합병 또는 분할(물적 분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 (1998. 12. 31 개정) ○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】 ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. ○ 법인세법시행령 제11조 【수익의 범위】 법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 한국표준산업분류에 의한 각 사업에서 생기는 수입금액(도급금액ㆍ판매금액과 보험료액을 포함하되, 기업회계기준에 의한 매출에누리금액 및 매출할인금액을 제외한다. 이하 같다). ○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】 ① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자” 라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산” 이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1998. 12. 28 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가” 라 한다)을 기준으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】 ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대상각한 경우 (1998. 12. 31 개정) 2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우 (1998. 12. 31 개정) 3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우 (1998. 12. 31 개정) ○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】 ① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자” 라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자” 라 한다)를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자( 상법 제401조 의 2 제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족 (1998. 12. 31 개정) 2. 주주 등(소액주주를 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족 (1998. 12. 31 개정) 3. 법인의 임원ㆍ사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족 (1998. 12. 31 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인 (1998. 12. 31 개정) 5. 제4호 또는 제8호에 해당하는 법인이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 다른 법인 (1998. 12. 31 개정) 6. 당해 법인에 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인이나 개인 (1998. 12. 31 개정) 7. 당해 법인이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 의한 기업집단에 속하는 법인인 경우 그 기업집단에 소속된 다른 계열회사 및 그 계열회사의 임원 (2001. 12. 31 개정) 8. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 이사의 과반수를 차지하거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그 중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 (1998. 12. 31개정) ○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】 ② 제1항 제2호에서 “소액주주” 라 함은 주권상장법인 또는 협회등록법인의 주주로서 발행주식총수의 100분의 1에 해당하는 주식수에 미달하는 주식을 소유한 주주를 말한다. 다만, 당해 법인의 지배주주와 특수관계에 있는 자는 소액주주로 보지 아니한다. (1998. 12. 31 개정) ③ 제2항에서 “지배주주” 라 함은 법인의 발행주식총수의 100분의 1 이상의 주식을 소유한 주주(국가 및 지방자치단체를 제외한다)로서 그와 특수관계에 있는 자와의 소유주식합계가 당해 법인의 주주 중 가장 많은 경우의 당해 주주를 말한다. (1998. 12. 31 개정) ④ 제2항 단서 및 제3항에서 “특수관계에 있는 자” 라 함은 당해 주주와 다음 각호의 관계에 있는 자를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 당해 주주가 개인인 경우에는 다음 각목의 1에 해당하는 관계에 있는 자 (1998. 12. 31 개정) 가. 친족 (1998. 12. 31 개정) 나. 제1항 제1호의 관계에 있는 법인 (1998. 12. 31개정) 다. 당해 주주와 가목 및 나목에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인 (1998. 12. 31 개정) 라. 당해 주주와 그 친족이 이사의 과반수를 차지하거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그 중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 (1998. 12. 31 개정) 마. 다목 및 라목에 해당하는 법인이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (1998. 12. 31 개정) 2, 당해 주주가 법인인 경우에는 제1항 각호(제3호를 제외한다)의 1에 해당하는 관계에 있는 자 (1998. 12. 31 개정) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일 46014 - 3060 (1997. 12. 30) 【질 의】 부동산물건의 교환에 있어서 A물건과 B물건을 교환할 때 A물건의 공시지가는 1억원이고, B건물의 공시지가는 5천만원이었을 경우 위 두 물건을 맞교환하였음. 이때, A물건의 양도가액은 교환한 B물건의 공시지가인 5천만원으로 실거래가격을 신고할 수 있는지 여부 【회 신】 자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액 으로 산정하는 것임. ○ 법인46012-153 (1997.01.17) 1) 토지에 대한 교환으로 인한 특별부가세의 양도차익은 교환으로 인하여 양도하는 토지의 교환당시의 정상가액(시가)에서 법인세법 제59조 의 2 제3항의 규정에 의한 취득가액을 공제한 금액으로 하는 것이며, 2) 각 사업연도 소득금액 계산에 있어서의 양도차익은 교환에 의하여 자기가 취득하는 토지의 정상가액에서 교환으로 인하여 양도하는 토지의 양도당시의 장부가액을 차감하여 계산하는 것임. ○ 법인46012-3379 (1995.08.29) 법인이 토지 등을 다른 기업의 토지 등과 교환하는 경우 교환으로 인하여 취득하는 토지 등의 정상가액을 양도금액으로 하고, 당해 자산의 장부가액을 손비로 하여 법인의 각 사업연도소득금액을 계산하는 것임. ○ 부가46015-3859 (2000.11.28) 사업자가 재화를 공급하고 금전 이외의 대가를 받는 경우 부가가치세 과세표준은 사업자가 공급한 재화의 시가인 것임. ○ 부가46070-869 (1994.04.28) 사업자가 재화 용역을 공급하고 금전이외의 대가를 받는 경우에 과세표준계산은 부가가치세법 제13조 제1항 제2호 규정에 의하여 자기가 공급한 재화 용역은 시가인 것임.