건물과 토지의 소유자가 동일한 임대부동산에 대한 평가방법

건물과 토지의 소유자가 동일한 시가를 산정하기 어려운 임대부동산을 평가할 경우에는, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 같은조 제7항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임.

[회신] 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 상속재산을 평가함에 있어서, 토지와 건물 모두를 피상속인이 소유하고 있는 경우 당해 임대보증금 등은 토지와 건물에 함께 귀속되는 것으로서 당해재산의 시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 같은조 제7항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 건물과 토지의 소유자가 동일한 임대부동산에 대한 평가방법 (갑설) 상증법 제61조제7항 규정에 의한 평가액(임대료 환산가액)과 같은법 제61조제1항의 규정에 의한 평가액(기준시가) 중 큰 것 (을설) 임대보증금등을 토지 및 건물에 안분한 후에 계산한 토지 및 건물의 임대료 환산가액의 합계액과 기준시가중 큰 것 (병설) 토지 : 기준시가 건물 : 임대료 환산가액과 시준시가중 큰 것 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 신설) ○ 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액” 이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31 신설) ○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 4. 삭 제 (1998. 12. 28) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산상속46014-874,2000.07.14 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 상속재산을 평가할 때, 토지와 건물 모두를 피상속인이 소유하고 있는 경우 당해 임대보증금 등은 토지와 건물에 함께 귀속되는 것으로 보는 것임 ○ 재산상속46014-752,2000.06.23 귀 질의와 같이 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 평가할 때, 당해재산의 시가가 확인되는 경우 그 시가와 상속세 및 증여세법 제66조 제3호 의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 당해재산의 시가를 산정하기 어려운 경우, 같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은조 제7항의 규정에 의한 평가한 가액중 큰 금액으로 평가하는 것임.