임대보증금 반환채무의 귀속

토지와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우, 토지 소유자의 사망으로 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되더라도 임대보증금 등에 대한 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것임.

[회신] 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우로서 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되거나 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되더라도 임대보증금 등에 대한 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것입니다. 귀 질의에서 임대보증금 반환채무의 귀속은 실지 임대차계약 내용 및 당해 임대차계약의 이행사실 등 구체적인 사실관계에 따라 판단할 사항으로서 붙임 자료를 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 아들이 아버지의 대지위에 건물을 신축하면서 장차 신축할 건물에 대하여 임대차계약을 체결하고 수령한 임대보증금 등으로 신축자금을 조달한 후, 부동산 임대업을 영위하다가 아버지가 사망한 경우 당해 임대보증금 반환채무의 귀속 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】 ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다. 1ㆍ2(생략) 3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (1998. 12. 28 개정) ○ 상속세및증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것” 이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 ○ 상속세및증여세법 기본통칙 14-0…3【채무의 범위】 ① 법 제14조 제1항 제3호에서 규정하는 “채무”라 함은 명칭여하에 불구하고 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 공과금 외의 모든 부채를 말한다. ⑤ 사실상 임대차계약이 체결된 토지ㆍ건물에 있어서 부채로 공제되는 임대보증금의 귀속은 다음 각호에 의한다. (2000. 10. 12 신설) 1. 토지ㆍ건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지ㆍ건물 각각에 대한 임대보증금은 전체 임대보증금을 토지ㆍ건물의 평가액(법 제61조 제7항의 규정에 의한 평가액을 말한다)으로 안분계산한다. (2000. 10. 12 신설) 2. 토지ㆍ건물의 소유자가 다른 경우에는 실지 임대차계약 내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하며 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 당해 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다. (2000. 10. 12 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 대법 93누 1435, 1993. 6.11 아들이 아버지 소유의 대지 위에 건물을 신축하면서 부자 공동으로 임대한 신축될 건물과 대지의 임대보증금으로 신축대금을 조달한 경우 임대보증금을 건물과 대지의 기준시가에 따라 안분하여 건물귀속분을 신축대금에서 공제한 나머지 신축대금 부분을 아들이 아버지로부터 증여받은 것으로 본 사례. ○ 대법 95누 13197, 1996.2.27 토지의 공유자들이 공유토지 위에 공동으로 하나의 건물을 건축하는 경우 그 건물의 소유관계는 건축비의 출자비율에 따라 정해지며 출자한 토지의 지분비율에 따라 정해지는 것이 아니다. 그리고 건물의 건축비를 장차 신축할 건물의 임대보증금으로 전액 충당한 경우에는 건축비의 출자비율은 보증금반환채무의 부담비율에 따라 정해지는 것임. ○ 대법 92누 7429, 1993.01.15 건물을 임대한 것이 건물소유자인 피상속인이었다면 다른 특별한 사정이 없는 한 임차보증금반환채무 또한 당연히 피상속인이 전부 부담한 채무라고 할 것이고, 단지 대지소유자가 따로 있다는 이유만으로 그 채무액을 토지가액분과 안분할 것은 아님. ○ 국심 92서 3331, 1992. 12. 9 토지소유자와 건물소유자가 각각 다른 경우에 건물소유자는 통상 토지소유자와 토지사용 등에 관한 임대차계약 등을 체결하는 것이 일반적이고, 토지와 건물의 각각 소유자가 토지에 대한 임대차계약 등을 체결한 사실이 없었다 하더라도 건물소유자는 토지소유자로부터 토지사용에 관한 명시적 또는 묵시적인 승인하에 건물을 그 임차인에게 임대한 것으로 보아야 할 것이고, 또한 건물소유자와 토지소유자가 다른 경우 건물임차인은 건물임차권의 범위내에서 건물에 대하여만 사용수익권이 있으며, 건물소유자는 건물임차인으로 하여금 건물을 사용수익하게 할 적극적인 의무가 있고 건물소유자와 건물임차인은 채권ㆍ채무관계가 성립되는 반면에 토지소유자는 건물임차인이 건물을 사용ㆍ수익할 권리에 따른 토지를 사용하게 할 단순한 수인의무만 있을 뿐이며, 건물임차인은 어디까지나 건물소유자와 건물에 대하여만 임차하였지 토지를 사용ㆍ수익할 수 있는 토지임차권까지 부여받고 있는 것은 아니므로 특별한 반증이 없는 한 당해 부동산 임대보증금은 건물에 귀속되는 것임. ○ 국심 98중2718, 1999.09.10 토지는 상속인소유이고 건물은 상속인과 피상속인 공유인 경우, 당해 부동산임대보증금은 건물에 귀속되는 것으로 보아 피상속인의 공유지분 상당의 임대보증금을 채무로서 공제함. ○ 심사상속99-156,1999.07.09 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 당해 부동산 임대보증금은 통상건물에만 귀속되는 것으로서, 토지에도 귀속된다는 구체적인 입증사실 없으면 안분계산 등에 의해 토지에는 귀속안되므로, 피상속인이 토지만 소유한 경우의 당해 임대보증금은 피상속인의 채무로서 공제안됨 ○ 심사상속99-4,1999.02.26 피상속인인 부 소유 토지상의 자 소유 건물을 임대하고 있는 경우로서 그 임대보증금의 실지귀속이 불분명하므로 ‘건물’ 에만 귀속되는 것으로 보아 피상속인의 ‘채무’ 로서 공제안됨. ○ 재삼 46014-120, 1999.3.17 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 상속재산에서 차감하는 채무는 당해 임대차계약의 실질내용에 따라 토지와 건물의 소유자에게 각각 귀속되는 임대보증금을 공제하는 것임. 즉, 가. 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되거나 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되더라도 임대보증금의 변제의무 등에 대한 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며, 나. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되고 임대보증금의 귀속이 불분명한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것임.