1세대1주택의 비과세 요건

1세대 2주택이 된 때는 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이고, 나중에 양도하는 주택도 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건(현행 3년 보유)을 갖춘 후 양도하는 때 비과세되는 것임.

[회신] 귀 질의 1. 및 2.의 경우 붙임 기 질의회신(재일46014-2038,1995.08.10)을 참고하시기 바라며, 질의 3. 및 4.의 경우 붙임 기 질의회신(재일46014-2709,1997.11.18) 및 관련법령(소득세법 제95조, 제96조, 제103조, 제104조)을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-2038, 1995.08.10 1세대 2주택이 된 때는 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이고 나중에 양도하는 주택도 양도일 현재 1세대 1주택비과세 요건(현행 3년 보유)을 갖춘 후 양도하는 때 비과세되는 것임. 1. 질의내용 요약 - 1974년 취득한 주택을 1986년 멸실하여 재건축한 주택(A)을 보유한 상태에서 1995년 ○○시로 이주하여 1998년 ○○시소재 주택(B)을 취득하여 현재 1세대 2주택인 상태임. 이 경우 1. A, B 두 주택중 어느 것을 팔아도 1세대 2주택으로 양도소득세가 과세되는지 여부. 2. B주택을 팔고 난후 A주택을 팔 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부. 3. A주택을 양도하는 경우 15년 이상 소유하였으므로 이로 인한 양도소득세의 면제 또는 감면 등의 혜택은 없는지. 4. 양도소득세의 세율은 얼마이며 부과기준 및 공제사항 등. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1. ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정) 4. 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 30 이하 생략 ○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (2000. 12. 29 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출산액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 이하 생략 ○ 소득세법 제55조 【세 율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (2001. 12. 31 개정) 〈종합소득과세표준〉 〈세 율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원＋1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-2038,1995.08.10 1세대 2주택이 된 때는 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이고 나중에 양도하는 주택도 양도일 현재 1세대 1주택비과세 요건(현행 3년 보유)을 갖춘 후 양도하는 때 비과세되는 것임. ○ 재일46014-2709,1997.11.18 1. 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임. 2. 이 경우, ‘실지거래가액’ 이라 함은 자산을 매매하면서 실질적으로 거래된 가액을 말하는 것임.