임대아파트를 취득하여 양도하는 경우 양도소득세 과세여부

주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 미만이고, 취득일로부터 양도일까지 3년 미만 보유하였으므로 양도소득세가 과세되는 것이며, 취득후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련참고자료 재일46014-1256(1997.05.22)호와 재일46014-1539(1995.06.24)호를 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-1256, 1997.05.22 1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는 것임. 2. 귀 질의의 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 미만이고 취득일로부터 양도일까지 3년 미만 보유하였으므로 양도소득세가 과세되는 것이며, 취득후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. 1. 질의내용 요약 【상 황】 1. 1993년 5월에 임대아파트 임차 입주(임대차 계약 당사자 : 남편본인) 2. 2001년 2월 이혼, 2001년 5월 재혼 3. 2001.12월 현재의 부인 앞으로 임대아파트 분양받음 【질 의】 이 경우 2002년 2월에 당해 아파트를 양도할 경우 양도소득세 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정) 4. 생략 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정) 1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우( 1995.12.30개정) 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1256,1997.05.22 1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는 것임. 2. 귀 질의의 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 미만이고 취득일로부터 양도일까지 3년 미만 보유하였으므로 양도소득세가 과세되는 것이며, 취득후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. ○ 재일46014-1539,1995.06.24 소득세법시행령 제15조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택의 비과세 요건인 3년 거주기간 및 5년 보유기간을 계산함에 있어 동일세대원간에 증여로 취득한 주택의 경우에는 증여자와 수증자가 동일세대원으로서 거주한 기간 및 보유한 기간을 통산 하는 것임 ○ 재일46014-683,1995.03.18 임대주택법(구 임대주택건설촉진법)에 의하여 임대주택을 임차하여 5년이상 거주하던 거주자가 당해 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 “1세대1주택”으로 양도소득세가 비과세되는 것임. 이때 임대주택을 임차하여 거주한 기간의 계산은 원칙적으로 당해 임대주택의 임차일부터 취득일까지 주민등록표상 전 세대원이 전입하여 사실상 거주한 기간으로 하는 것임. 따라서 귀 문의 경우 실제 임차거주기간이 5년 미만이므로 당해 임대주택을 분양 취득하여 거주한 기간을 통산하여 5년 이상이 되어야 1세대 1주택으로 비과세받을 수 있음.