토지와 건물을 자산별로 양도차익 산정가능 여부 및 양도차손 통산가능 여부

1989년 9월 토지 증여분에 대한 증여재산가액 평가방법 및 임대보증금채무 공제현황에 따라, 건물 증여분에 대한 증여재산가액 및 임대보증금 채무공제액이 달라질 수 있음.

[회신] 귀 질의의 경우 1989년 9월 토지 증여분에 대한 증여재산가액 평가방법 및 임대보증금채무 공제현황에 따라 건물 증여분에 대한 증여재산가액 및 임대보증금 채무공제액이 달라질 수 있어 명확하게 회신할 수 없으니, 종전의 토지 증여에 대한 신고 내용을 자세히 기재하여 재질의하여 주시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 본인은 대지와 건물을 소유하면서 임대하다가 1989.9월에 토지는 배우자 및 자녀 2명에게 증여하고 건물만 소유하고 있으며, 건물의 소유자인 본인만이 부동산 임대사업자등록을 하고 임대료 및 월세를 관리함.) - 본인 소유의 건물을 배우자 및 자녀 2인에게 증여하는 경우에 증여재산가액 평가방법 및 임대보증금 채무 범위 (질의1) 건물 증여재산가액 평가방법 (1안) 임대료 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 건물분 환산가액과 건물기준시가중 큰 금액 (2안) 건물에 대한 임대료 환산가액과 건물의 기준시가중 큰 금액 (질의2) 건물의 임대보증금 부채 인정 범위 (1안) 임대보증금을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 건물분 임대보증금 (2안) 임대보증금 전체 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ② 삭 제 (2000. 12. 29) ③~⑥ (생략) ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액” 이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998.12.31 신설) ○ 상속세및증여세법 기본통칙 61-50…5 【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 법 제61조 제7항 및 영 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(이하 이 조에서 “임대보증금등” 이라 한다)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물소유 구분등에 따른 평가는 다음 각호에 의한다. (2000. 10. 12 개정) 1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 임대보증금등의 환산가액에 의하고, 토지와 건물가액은 토지ㆍ건물을 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)으로 안분계산 한다. (2000.10.12신설) 2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 토지와 건물의 소유자가 임차인과 공동으로 임대차계약의 당사자로 임대보증금등의 귀속이 구분되는 경우에는 각각의 임대보증금 등의 환산가액에 의하고, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되어 있는 경우에는 임대보증금등의 환산가액을 토지와 건물의 평가가액으로 하며 그 가액의 구분은 제1호의 규정에 의한다. 이 경우 건물평가액이 건물에 대한 임대보증금보다 적은 경우에는 임대보증금을 건물의 평가액으로 한다.(2000.10.12 신설) ○ 상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】 ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다. 3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (1998. 12. 28 개정) ○ 상속세및증여세법 기본통칙 14-0…3 【채무의 범위】 ⑤ 사실상 임대차계약이 체결된 토지ㆍ건물에 있어서 부채로 공제되는 임대보증금의 귀속은 다음 각호에 의한다. (2000. 10. 12 신설) 1. 토지ㆍ건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지ㆍ건물 각각에 대한 임대보증금은 전체 임대보증금을 토지ㆍ건물의 평가액(법 제61조 제7항의 규정에 의한 평가액을 말한다)으로 안분계산한다. (2000. 10. 12 신설) 2. 토지ㆍ건물의 소유자가 다른 경우에는 실질 임대차계약 내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하며 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 당해 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다. (2000. 10. 12 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서일 46014-10207(2002.02.22) 1. 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 대하여 사실상 임대차 계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 상속세및증여세법 제61조제1항 내지 제7항의 규정에 의하여 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 같은법시행규칙 제15조의2에서 정한 율(18%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액을 말함)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가하는 것임. 2. 이 때 공동소유하는 토지와 건물에 대해 1인만이 임대차계약의 당사자가 됨으로써 그가 반환해야 할 임대보증금이 그의 지분에 대한 상기 토지ㆍ건물의 평가액보다 큰 경우에는 같은법 제66조제3호의 규정에 의하여 당해 임대보증금으로 평가하는 것으로서, 구체적인 사항은 상속세및증여세법기본통칙(14-0…3과 61-50…5)을 참고하시기 바람.