기존주택과 부수토지 및 불하받은 사유지에 대한 양도가액 안분 계산방법

도시재개발사업의 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의 1의 경우 붙임 기 질의회신(재일46014-2014,1999.12.13)을 참고하시기 바라며 이 경우, 양도하는 종전의 주택이 소득세법 시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택에 해당하는 때의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것입니다. 질의 2.의 경우 거주자(주택건설사업자 제외)가 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)의 경우로서 2001년 5월 23일부터 2003년 6월30일까지의 기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것입니다. ※ 재일46014-2104, 1999.12.13 1. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 | [ 회 신 ] | | 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 종전의 주택 및 부수토지가 재개발조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것이나 당해 자산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 받는 경우에는 장기할부조건에 해당되어 첫회부불금 수령일이 자산의 양도시기가 되는 것임. | 1. 질의내용 요약 (질의 1) - 인접한 연립주택이 재건축을 시행하면서 본인 소유의 고급주택이 편입되어 조합원의 자격을 취득하게 되었으며, 조합원으로서 신규아파트를 분양받고 추가로 종전의 고급주택(14억원)과 분양받은 아파트(7억원)와의 평가차액(7억원)을 현금으로 지급받음. - 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일이 2001.10.10 이고, 청산금 수령일이 2002.1.10임 - 이 경우 현금으로 수령한 청산금에 해당하는 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하는지 또는 기준시가에 의하는지. (질의 2) - 조세특례제한법 제99조 의 3「신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례」중 재건축조합의 조합원이 취득하는 신축주택을 아래와 같이 취득ㆍ양도하는 경우 “신축주택을 취득하여 그 취득한 날로부터 5년 이내에 발생하는 소득”은 5천만원인지 또는 1억5천만원인지 여부. ㆍ 종전 주택의 취득일 : 1985.1.1 ㆍ재건축아파트 사용승인일 : 2001.8.1 ㆍ 재건축아파트 양도일 : 2002.10.1 ㆍ 양도가액 : 2억 5천만원 ㆍ취득가액 : 1억원 ㆍ 2001.8.1 현재의 가액 : 2억원 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정) 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) 이하 생략 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 12. 29 단서개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29 개정) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 이하생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 삭 제 (2001. 8. 14) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 신설) 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31 제목개정) ①법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액” 이라 함은 소득세법 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 법인세법 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액” 이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정) | 양도소득 금액 | × | ┌ 취득일부터 5년이 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ | - | ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ | | ┌ 양도당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ | - | ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ | 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-2104,1999.12.13 1. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 종전의 주택 및 부수토지가 재개발조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것이나 당해 자산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 받는 경우에는 장기할부조건에 해당되어 첫회부불금 수령일이 자산의 양도시기가 되는 것임.