취득 후 1년 이내에 아파트를 교환하는 경우 취득가액 및 양도가액 산정방법

취득 후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.

[회신] 취득후 1년이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조의2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 취득후 1년이내에 아파트를 교환하는 경우 취득가액 및 양도가액 산정방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일 46014 - 3060 (1997. 12. 30) 질 의: 부동산물건의 교환에 있어서 A물건과 B물건을 교환할 때 A물건의 공시지가는 1억원이고, B건물의 공시지가는 5천만원이었을 경우 위 두 물건을 맞교환하였음. 이때, A물건의 양도가액은 교환한 B물건의 공시지가인 5천만원으로 실거래가격을 신고할 수 있는지 여부 회 신: 자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 산정하는 것임. ○ 국심99 서 2722 (2000. 6. 23) 【부동산등 교환의 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 한 경우 이외에는 교환시 약정가액을 실지양도가액으로 볼 수 없어 기준시가 과세대상임】 ○ 심사양도 2000 - 4022 (2000. 4. 21) 【부동산 ‘교환’ 의 경우, 교환을 위한 감정가액이나 부동산가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙없고 교환계약서만으로는 시가를 알 수 없어 ‘기준시가’ 로 과세함은 정당함】 ○ 대법 98두 12079 (1998. 10. 2) 【부동산교환계약서상 가격이 주관적 평가액으로서 시가감정가액이 아니어서 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 결정해야 됨】