[회신]
귀 질의의 경우 붙임 기 질의회신(제도46014-11520,2001.06.14 및 소득46011-233,1999.10.25)을 참고하시기 바랍니다.
※ 제도46014-11520, 2001.06.14
판매목적으로 다세대주택(8세대)을 신축하여 분양하는 경우에는 소득세법 제19조제1항의 규정에 의한 건설업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이므로, 조세특례제한법 제99조의 3 「수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면(현행 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)」규정을 적용하지 아니하는 것임.
1. 질의내용 요약
- 2001.3.30 토지를 구입, 동 토지위에 다세대주택 6세대를 신축(2001.7.9)하여 관할구청에 임대사업자로 등록하고 현재 임대를 하고 있는 당해 다세대주택들을 2002. 2월에 양도하는 경우
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조세특례제한법 제99조
의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 과세특례를 받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
조세특례제한법 제99조
의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14 제목개정)
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이
소득세법 제89조 제3호
의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14 개정)
1. 생략
2. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29 개정)
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
이하 생략
○
소득세법 제19조
【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
1. ~ 5. 생략
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
7. ~ 11. 생략
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
이하 생략
○
소득세법 시행령 제32조
【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. 삭 제 (1995. 12. 30)
이하 생략
○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택이 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○
소득세법 시행령 제34조
【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다 (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(
공유수면매립법 제14조
의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
이하 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 제도46014-11520,2001.06.14
판매목적으로 다세대주택(8세대)을 신축하여 분양하는 경우에는
소득세법 제19조 제1항
의 규정에 의한 건설업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이므로,
조세특례제한법 제99조
의 3 「수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면(현행 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)」 규정을 적용하지 아니하는 것임.
○ 소득46011-233,1999.10.25
1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.
2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.