재건축주택의 양도시 양도소득세 비과세여부

재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 1999. 1. 1 이후 양도하는 경우로서, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것임.

[회신] 귀 질의 1). 2)의 경우 붙임 관련참고자료 재일46014-1647(1999.09.07)호를 참고하시기 바라며, 귀 질의 경우 사업계획승인일 현재 1세대2주택으로 양도소득세 과세 대상이며 양도차익 계산은 소득세법시행령 제166조를 참고하시기 바랍니다. 질의 3)의 경우 소득세법시행령 제154조 제1항 본문과 재산46014-20(2001.01.04)호를 참고하시기 바라며, 1세대1주택 비과세에 해당하는 경우 양도소득세 신고의무는 없는 것입니다. 질의 4)의 경우 조세특례제한법 제99조의 3 규정과 서일46014-10581(2001.12.06)호를 참고하시기 바라며, 질의 5)의 경우 조세특례제한법 제99조의 3 규정의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 보유주택수에 관계없이 모든 거주자(주택건설업자 제외)에게 적용되는 것입니다. 취득세ㆍ등록세와 관련된 감면사항은 행정자치부 소관업무로 관한 시, 군, 구청에 문의하시어 필요한 도움을 받으시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 【상 황】 1. 32평형 아파트를 1993년 분양받아 1999년 등기 보유하다가 2001년 4월 매도 2. 13평형 아파트를 1997년 4월29일 취득하여 현재 재건축 진행중임 (2004년 2월 입주예정, 사업계획승인일 : 2000.8.18, 건물철거일 : 2001. 1월) 3. 23평형 아파트를 2000.9.18 구입하여 현재 보유중 4. 31평형 아파트를 2001년 12월 분양받아 중도금 불입중(입주예정 : 2004. 2월) 【질 의】 1. 13평형 재건축아파트 분양권(43평 분양)을 지금 양도시 양도소득세 과세여부 (과세된다면 부과근거와 양도차익 계산방법) 2. 23평형 아파트를 먼저 매도한 후, 13평 재건축아파트 분양권(43평형 분양)을 양도하여도 양도소득세가 과세되는지 여부 3. 23평형 아파트를 3년이상 보유한후 양도시 양도소득세 과세여부(양도일 현재 13평형은 재건축입주권 상태이고 31평은 분양권 상태로 보유한다고 가정) 4. 13평 재건축아파트 입주권의 경우 평형에 관계없이 양도세 감면대상여부 및 취득세, 등록세 감면혜택 여부 5. 상기4의 양도세 및 취득세 등록세 감면혜택은 1가구 1주택자의 경우만 적용되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (거주전용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정) 4. 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 을 말한다. ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ ⑮ 생략 (16) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 , 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택이 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다 )이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. (2001. 12. 31 개정) (17) 생략 ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주 택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산 한다. (2001. 12. 26 개정안) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 26 개정안) [양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비] 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 26 개정안) [양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액] ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2001. 12. 26 개정안) 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ─────────────────────────── 의 평가액 관리처분 계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다 (2001. 12. 26 개정안) ④ 생략 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2001. 8. 14 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 12. 29 단서개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간 (이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택 (주택건설촉진법에 의해 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택( 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29 개정) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29 신설) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 삭 제 (2001. 8. 14) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000. 12. 29 신설) 1. 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하 이 조에서 “주택조합등” 이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택” 이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 2. 조합원이 ( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다) 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2001. 12. 31 개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택” 이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8. 14 개정) ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원” 이라 함은 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원 을 말한다. (2001. 12. 31 신설) ⑥ 법 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001. 12. 31 항번개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1647,1999.09.07 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대1주택으로 3년 이상 보유한 주택을 소유하는 자에 한함 )이 당해 조합을 통하여 취득한 “입주자로 선정된 지위” (이에 부수되는 토지를 포함)를 1999. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항 (1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정된 것)의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임. ○ 재산46014-20,2001.01.04 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분 계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 로 보아 양도소득세를 과세하는 것임 . ○ 서일46014-10581,2001.12.06 거주자(주택건설업자 제외)가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것이나, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임.