주택이 재건축 시행되어 분양권인 상태에서 양도하는 경우 비과세 여부

자산을 특수관계자에게 시가에 미달하게 양도함으로써 양도소득을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는, 양도자의 계산에 불구하고 부당행위 계산을 적용하여 양도자의 양도가액을 시가로 재계산할 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 기 질의회신(재일46014-1302,1999.07.05 및 재산상속46014-1513,2000.12.19)을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-1302, 1999.07.05 1. 소득세법 제94조 제1호(현행 제94조의 제1항 제1호)의 규정에 의한 자산(토지 또는 건물)을 같은법시행령 제98조 제1항 각호에 규정하는 특수관계자에게 시가(시가를 알 수 없는 경우 1998. 12. 31 이전 양도분은 기준시가, 1999. 1. 1 이후 양도분은 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이하 같음)에 미달하게 양도함으로써 양도소득을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 같은법 제101조의 규정에 의거, 양도자의 계산에 불구하고 부당행위 계산을 적용하여 양도자의 양도가액을 시가로 재계산할 수 있는 것임. 이 경우 시가라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것임. 2. 위 1의 경우에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 1992년 부모가 취득하여 거주하다가 1998년 부친의 사망으로 모친이 상속받은 주택을 자녀가 취득하고자 하는 경우로서, 당해 주택에 대한 감정 및 매매사실이 없어 매매가액이 불분명한 경우의 양도가액. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위 계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】 (1999. 12. 31 제목개정) ① 삭 제 (1999. 12. 31) ② 삭 제 (1999. 12. 31) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. ④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제 64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자” 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 이하 생략 ○ 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다. 1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 2. 특수관계에 있는 자에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 ② 생략 ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 생략 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1302,1999.07.05 1. 소득세법 제94조 제1호 (현행 제94조의 제1항 제1호)의 규정에 의한 자산(토지 또는 건물)을 같은법시행령 제98조 제1항 각호에 규정하는 특수관계자에게 시가(시가를 알 수 없는 경우 1998. 12. 31 이전 양도분은 기준시가, 1999. 1. 1 이후 양도분은 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이하 같음)에 미달하게 양도함으로써 양도소득을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 같은법 제101조의 규정에 의거, 양도자의 계산에 불구하고 부당행위 계산을 적용하여 양도자의 양도가액을 시가로 재계산할 수 있는 것임. 이 경우 시가라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것임. 2. 위 1의 경우에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항임. ○ 재산상속46014-1513,2000.12.19 특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세 및 증여세법 제35조 의 규정에 의하여 그 양도대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조 에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것임.